O Caderno Direito Tributário II

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TRIBUTAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

Tem-se como ponto de partida os artigos 153, inciso VI e 156 da Constituição Federal. Além dessas, existem duas regras previstas nos artigos 29 e 32 do CTN. Neste sentido, deve-se verificar que o fato gerador nesta modalidade de tributo é a propriedade, assim entendida:

- Propriedade: O vínculo existente entre a pessoa e a coisa, que lhe dá certas prerrogativas, tais como, gozar, reaver, usar e dispor. Referido instituto, contudo, não se confunde com a posse e com a enfiteuse.

CF, art. 153. Compete à União instituir impostos sobre:

VI - propriedade territorial rural;

CF, art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I - propriedade predial e territorial urbana;

Art. 29. O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localização fora da zona urbana do Município.

Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Diferenciações entre Tributos

1. ITR: Trata-se de imposto territoral localizado fora da zona urbana. Não interessa se há prédios ou não, uma vez que o que se tributa nesse caso é tão somente a terra (propriedade sobre a terra), diferentemente do que ocorre nos casos de IPTU.

2. IPTU: Trata-se de imposto predial territoriallocalizado na zona urbana. Nesse caso, há um imposto sobre terra e prédio. Isto quer dizer, que na cobrança dos tributos importa tanto a terra, quanto aquilo que se encontra sobre ela.

Observação – Segundo o CTN, zona urbana é aquela definida em lei municipal, a qual prevê o zoneamento de todo o Município. Desta forma, o quanto à União cobra de ITR no Município de Tubarão, por exemplo, depende da extensão da zona urbana. O artigo 32, parágrafo primeiro, assegura, contudo, que para que se considere zona urbana, o requisito mínimo é a existência de pelo menos dois dos seguintes melhoramentos:

- Meio-fio ou calçamento com canalização de água pluvial;

- Abastecimento de água;

- Sistema de esgoto sanitário;

- Rede de iluminação pública com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

- Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

Cuidado – Decreto Lei n. 55/66 (efetivamente em vigor, segundo STJ): A regra, na cobrança de tributos territorais, é de que caso o imóvel esteja fora da zona urbana cobra-se ITR. De outro turno, caso esteja localizado, contudo, dentro da zona urbana, a princípio cobra-se o IPTU.

Vale destacar, contudo, que o artigo abaixo citado prevê exceções à regra supramencionada. Nesse contexto, caso os imóveis dentro da área urbana se prestem pra algumas das finalidades abaixo previstas não há o pagamento de IPTU, mas sim de ITR.

Assim, por exemplo, plantação de bananas em determinado terreno. Se isto representar uma exploração extrativa vegetal, o terreno está sujeito a ITR. Caso, de outro modo, a plantação de banana seja um hobby, cuja distribuição seja gratuita e dada a amigos ou familiares, não há pagamento de ITR, mas sim de IPTU, uma vez que não caracterizada a atividade agrícola.

Art 15. O disposto no art. 32 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966, não abrange o imóvel de que, comprovadamente, seja utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial, incidindo assim, sôbre o mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados. (Revogação suspensa pela RSF nº 9, de 2005).

Momento da Ocorrência do Fato Gerador

Como são impostos permanentes, o legislador escolheu um determinado dia – 01 de janeiro, neste contexto - que quando atingido faz nascer a necessidade de efetuar o pagamento de referidos impostos.

Assim sendo, a partir do momento que se efetua o ato, surge a obrigação, considerando-se a legislação à data deste.

Sujeito Ativo

1. ITR: União. É aquele que é o credor da obrigação.

E o artigo 153, parágrafo quarto, inciso III, CF e o artigo 158, inciso II, CF? ... será fiscalizado e cobrado pelos Municípios que assim optarem, na forma da lei, desde que não impleque redução do imposto ou qualquer outra forma de renúncia fiscal.

Observação: A União abriu mão de parcela de sua arrecadação, para que o Município fique com 100% do ITR.

2. IPTU: Município (móvel localizado em sua área urbana) e DF.

Sujeito Passivo

1. Contribuinte: É aquele que pratica o fato gerador. Assim entende-se:

- ITR: Proprietário, possuidor ou enfiteuta;

- IPTU: Proprietário, possuidor ou enfiteuta.

2. Responsável: É aquele que a lei diz que suporta o pagamento. Isto é, são as hipóteses de responsabilidade tributária.

Observação – E o locatário? A obrigação tributária é ex lege (decorrência da lei), assim os seus elementos (base de cálculo, alíquota) estão previstos em lei, inclusive o sujeito passivo. Deste modo, a pessoa física não pode, por meio de acordo (contrato) particular alterar as regras previstas em lei. A relação que o locador possui com o locatário, portanto, é um contrato particular.

Base de Cálculo

a) IPTU: A base é chamada de valor venal. Nada mais é do que o valor de venda, isto é, de mercado, consoante artigo 33, CTN. Referido valor é aferido, via de regra, por meio da “planta (mapa) genérica de valores”, prevista em lei municipal que prevê o modo de aferição do valor do imóvel.

Faz-se um levantamento topográfico e fotográfico. Por exemplo,