Fichamento Sobre Evicção

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Após o visto acima, Carvalho Santos traz a possibilidade de evicção no caso de ação de rescisão ou anulação de venda anterior. Diferentemente das ações declaratórias de nulidade – em que os efeitos serão ex tunc – nos casos de anulação ou rescisão os efeitos serão ex nunc, para proteger o direito do terceiro de boa-fé que adquiriu a coisa. Ao autor da ação, portanto, restará o direito de ser indenizado.

Embora os efeitos da anulabilidade ou rescisão sejam ex nunc, esses efeitos recairão sobre os contratos acessórios, dando então aos alienatários destes contratos o direito de responsabilizar o alienante.

- SITUAÇÕES ASSEMELHADAS

Há discussão doutrinária sobre a incidência ou não do instituto da evicção em alguns casos. O autor traz o debate acerca de duas situações: A primeira seria atos praticados pelo alienante, em posição jurídica diferente da ocupada no negócio base, posteriormente à conclusão do contrato; a segunda seria em caso de remissão da hipoteca (quando o alienatário paga para evitar a execução hipotecária).

A posição adotada pelo autor é que nenhuma das hipóteses acima seriam casos de aplicação das garantias relativas à evicção, pois ambas ferem, em algum aspecto, os requisitos para incidência deste instituto, quais sejam, respectivamente, a anterioridade na geração do fator de evicção e a perturbação, privação ou frustração de fato no uso ou na propriedade do bem.

No último caso caberá ação de regresso, amparada pelo artigo 1481, §4°, CC.

- HASTA PÚBLICA

O Código Civil em vigor afirma expressamente que a responsabilidade pela evicção subsiste mesmo quando a aquisição do bem tenha sido feita em hasta pública. Entretanto, é mister que se diga que a responsabilidade pela evicção não pertencerá ao estado, mas sim ao executado ou ao exequente, tendo em vista que o bem foi leiloado a fim de satisfazer obrigação do primeiro e para solver obrigação da qual o segundo era titular. Neste sentido decidiu o TJ-SP:

“BEM MÓVEL ALIENAÇÃO DE VEÍCULO EM HASTA PÚBLICA APREENSÃO DO AUTOMÓVEL POR AUTORIDADE POLICIAL, DEVIDO A IRREGULARIDADES NA DOCUMENTAÇÃO IMPOSSIBILIDADE DA AUTORA DE PROCEDER A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E A REGULARIZAÇÃO DOS DOCUMENTOS DO AUTOMÓVEL BLOQUEIO JUDICIAL, LEVADO A EFEITO APÓS A ALIENAÇÃO, MEDIANTE REQUERIMENTO DA RÉ, EM PROCESSO MOVIDO POR ELA, EM FACE DE TERCEIRO RESPONSABILIDADE DA ALIENANTE PELA EVICÇÃO ART. 447 DO CÓDIGO CIVIL CONDENAÇÃO DA RÉ A INDENIZAR A AUTORA PELAS DESPESAS DECORRENTES DO USO DO PÁTIO DO DER ART. 450, INC. II, DO CÓDIGO CIVIL SENTENÇA MANTIDA APELO DA RÉ IMPROVIDO. A evicção é uma forma de garantia, um elemento natural dos contratos onerosos, que se apresenta onde haja obrigação de transferir o domínio, posse ou uso de uma determinada coisa. Como consequência, ao alienante cabe resguardar o adquirente dos riscos por ela produzidos, também na hipótese de aquisição decorrente de hasta pública. Art. 447 do Código Civil.

(TJ-SP - APL: 00043443720118260358 SP 0004344-37.2011.8.26.0358, Relator: Mendes Gomes, Data de Julgamento: 24/02/2014, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2014)”

- EVICÇÃO EXTRAJUDICIAL

O instituto da evicção precisou evoluir para acompanhar as demandas do mundo ao seu redor. Fatores como o processo arbitral, a perda do bem por via administrativa e o reconhecimento do direito do evictor pelo evicto são hoje aceitados pela doutrina e jurisprudência dominantes, de modo que não afastariam a responsabilidade do alienante pela evicção. Consonante a isto temos a jurisprudência do TJ-SP na APL 992070373743 SP:

“AÇÃO INDENIZATÓRIA - EVICÇÃO - COMPRA E VENDA DE VEÍCULO - APREENSÃO POR AUTORIDADE POLICIAL - ADULTERAÇÃO DO CHASSIS - ADQUIRENTE QUE FICA IMPOSSIBILITADO DE FAZER USO DO BEM - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS BEM DEFINIDA PELA SENTENÇA - DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”

É necessária, porém, especial atenção ao reconhecimento pelo evicto do direito do evictor. Caberá posteriormente ao judiciário decidir se estariam ou não presentes os requisitos para ocorrência da evicção e consequente responsabilização do alienante.

- CLAUSULAÇÃO DA EVICÇÃO

É faculdade das partes alterar reforçar, diminuir ou até extinguir a responsabilidade do alienante pela evicção, fixada em lei. Todavia, existem alguns requisitos trazidos pelo Código, para além de princípios gerais do direito como o da boa-fé.

O artigo 457, CC afirma que “não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa”. Sabia deve ser lido aqui não só com o sentido de ter ciência, mas também de assumir os riscos, total ou parcialmente, de possível situação futura específica.

Além de consciente, a assunção dos riscos ou de parte deles ao alienatário; ou ainda a majoração da responsabilidade do alienante, deverá ser feita através de cláusula escrita, expressa, consensuada e assinada por ambas as partes. Não faz-se necessário, porém, que a cláusula que convencione sobre a evicção esteja contida no instrumento principal do contrato ou que obedeça a mesma forma deste, nem ainda que tenha sido firmada a mesma época, desde que não se perceba inconsciente mudança na vontade das partes sobre o tema.

Merecem destaque as cláusulas de diminuição ou exclusão da responsabilidade pela evicção nos contratos de adesão. Estas serão nulas se versarem sobre “direito resultante da natureza do negócio”.

Vale ainda dizer que elementos cuja supressão não atrapalhem a natureza do negócio não estão aqui listados, pois o artigo é restritivo ao dizer “ direito resultante da natureza do negócio”. Excetua-se a essa regra os elementos que, embora acessórios, decorram do ajuste por relações de necessidade ou previsão legal.

Outro aspecto relevante em relação à clausulação apontada pelo texto é a responsabilidade pela evicção causada por fato do alienante. Não devemos confundir com a possibilidade antes tratada em que o alienante age posteriormente à celebração do contrato, aqui o fator de evicção foi gerado antes da celebração do contrato – como deve ser.

Entende-se que o alienante sempre estará obrigado pela evicção derivada de um fato que ele provocou e qualquer clausulação em sentido contrária seria nula. Entendimento contrário feriria