PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL

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atribuída por lei ao que o oficial declare ou faça, no exercício da

função, com presunção de verdade, além de afirmar a eficácia de um negócio

jurídico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador.2

Esse princípio nos mune o negócio jurídico de segurança, pois, em tese,

o sujeito do direito concordou em travar determinado negócio a partir do

conhecimento do conteúdo do registro imobiliário, o qual indica que determinado

direito real pertence ao transmitente.

Importante salientar que, estamos diante de uma presunção, consistente

na “ilação tirada de um fato conhecido para provar ou demonstrar outro

desconhecido”.3

As presunções se classificam em legais (“juris”) e comuns (“hominis”).

Por sua vez, as presunções legais dividem-se em duas espécies: presunção

“iures et de iures” ou absoluta, decorrente de verdade absoluta que não admite

prova em contrário, tendo-a como verdade indiscutível; e presunção “iures

tantum”, ou condicional ou relativa, pois admite prova em contrário.4

Na Alemanha se adotou o sistema da presunção absoluta de fé pública,

conforme previsão do § 892 do Código Civil Alemão (Burgerlich Gesetzbuch,

BGB), pelo qual, eventual impugnação quanto ao conteúdo deve ser prévia, não

havendo o que reclamar após a efetivação do registro.

Como bem acentua Carlos Roberto Gonçalves5, a propriedade

imobiliária na Alemanha está inserida em sua totalidade no cadastro registral, ao

contrário da propriedade imobiliária no Brasil.

2 Walter Ceneviva. Lei dos registros públicos comentada, p. 13.

3 Maria Helena Diniz. Dicionário Jurídico, v. 3, p. 708.

4 Silvio de Salvo Venosa. Direito Civil, v. 1, p. 572.

5 Direito civil brasileiro, v. 5, p. 278.

O vigente Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.247, seguindo a

mesma diretriz do seu antecessor dispõe que a presunção de fé pública do

registro imobiliário é relativa, ao dispor que: “se o teor do registro não exprimir a

verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.

É justificável a adoção da presunção relativa de fé pública ao invés da

presunção absoluta, pela própria história do direito de propriedade no Brasil, uma

vez que, não havia um cadastro inicial confiável e autêntico dos limites e

confrontações das posses e posteriormente das propriedades; logo, não se pode

admitir que o conteúdo registrário espelhe uma verdade absoluta, se a situação

de fato ainda não é essa.

Outrossim, não se ignora que estamos num País de dimensões

continentais, tanto é fato que, tem-se adotado o sistema de georreferenciamento,

na tentativa de se obter um cadastro real e adequado dos imóveis rurais (artigo

176 da lei de registros públicos).

Tanto é fato que o nosso sistema registrário não espelha, em sua

maioria, a realidade, pois ainda nos deparamos com contratos de compra e

venda “ad corpus”, onde a medida é irrelevante para a aquisição de um bem

imóvel, pois a mesma pode não restar devidamente caracterizada no

assentamento imobiliário.

Nicolau Balbino Filho6 entende de modo diverso. Para o doutrinador, o

direito pátrio adotou a presunção de fé pública absoluta, uma vez que, a

matrícula do imóvel serviria de meio acautelatório de riscos e demonstrativo

absoluto da boa-fé daquele que utilizar a declaração ou documento expedido

pelo Oficial Registrador.

6 Nicolau Balbino Filho. Direito imobiliário registral, p. 174.

Entre nós, o único registro que goza de presunção absoluta é o registro

pelo sistema Torrens (artigo 227 da lei de registros públicos), aplicável aos

imóveis rurais.

A presunção relativa de fé pública gera, na prática, a inversão do ônus

probatório do artigo 333, inciso I do Código de Processo Civil, pois se a regra

determina que a prova cabe a quem alega, no caso de um registro imobiliário,

não é o Oficial registrador que deverá comprovar a veracidade de um lançamento

no registro imobiliário, mas aquele que pretende impugnar o seu conteúdo.

PRINCÍPIO DA PRIORIDADE

De acordo com o princípio da inscrição, aquele que promove o registro

de um título garante, perante os demais, a aquisição de um direito real.

Contudo, esse princípio pode gerar uma controvérsia, se uma ou mais

pessoas estiverem disputando um mesmo direito real adquirido em títulos

distintos, mas com ingresso para registro na mesma data.

O artigo 190 da lei de registros públicos estabelece que, “não serão

registrados, no mesmo dia,