Os Direitos Reais

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E ARRENDAMENTO:

Faz-se necessário conhecer as principais características que distingue os dois institutos que são muito semelhantes:

a) Enfiteuse: posse perpetua, não segue a regra de mercado, domínio útil, direito real, senhorio e enfiteuta.

b) Arrendamento: posse temporária, segue regra de mercado, posse, uso e gozo, relação obrigacional, arrendador e arrendatário.

FORMAS DE EXTINÇÃO DA ENFITEUSE:

a) Desapropriação: Quando o poder público tem interesse na área mediante justa indenização ao proprietário e ao enfiteuta.

b) Inadimplemento: Quando o enfiteuta deixa de pagar o foro por três anos consecutivos.

c) Falecimento do enfiteuta: Ocorrerá a extinção caso o enfiteuta não possua herdeiros.

d) Renúncia de direito: Trata- se de direito subjetivo, podendo o enfiteuta o renunciar quando quiser, neste caso deve ser registrada no cartório de imóveis da circunscrição.

e) Deterioração do bem: Caso o enfiteuta deteriore o bem a ponto de não valer a quantia do foro, mas um quinto deste, extingue-se a enfiteuse, respondendo este por perdas e danos (art. 692, CC/1916).

JULGADO:

RECURSO ESPECIAL. ENFITEUSE DE BEM PARTICULAR. BASE DE CÁLCULO DO LAUDÊMIO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. OFENSA AOS ARTS. 458, 515, 535, DO CPC. OFENSA AOS PRINCÍPIOS DO ATO JURÍDICO PERFEITO E DO DIREITO ADQUIRIDO. INVALIDADE DO ART. 2.038, § 1º, I, DO CC/2002. SÚMULAS 282, 284, 356/STF. IMPROVIMENTO. 1.- Embora rejeitando os embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou, motivadamente, todas as questões pertinentes, logo, não há que se falar em ofensa aos arts. 458, 515, 535 do Código de Processo Civil. 2.- Nas enfiteuses de bens particulares, as edificações e as plantações excluem-se da base de cálculo do laudêmio, nos termos da norma inserta no Art. 2.038, § 1º, I, do Código Civil de 2002, que expressamente excluiu essas acessões. 3.- Prevalece o tratamento da enfiteuse em virtude do direito intertemporal, no caso como definido pelo julgado de origem, pois é- pacífica a orientação do STJ no sentido de que os princípios contidos na Lei de Introdução ao Código Civil (LICC)- direito adquirido, ato jurídico perfeito e coisa julgada -, apesar de previstos em norma infraconstitucional, não podem ser analisados em Recurso Especial, pois são institutos de natureza eminentemente constitucional"(AgRg no AREsp 189.013/BA, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 27/8/2012), não tendo sido, ademais objeto de debate o próprio conteúdo infra-constitucional do art. 6º da LICC. 4.- Os dispositivos apontados como violados quanto à nulidade da norma relativa à exclusão das edificações e construções da base de cálculo do laudêmio não foram objeto de debate no Acórdão recorrido, tampouco foram interpostos Embargos de Declaração para suprir eventual omissão, de modo que, ausente está o necessário prequestionamento, incidem as Súmulas STF/282 e 356. 5.- A ausência de demonstração no que teria consistido a alegada ofensa ao art. 2.038 e de divergência jurisprudencial constitui empecilho, com sede na própria fundamentação da insurgência recursal, que impede a abertura da instância especial, a teor do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal, aplicável por analogia, também ao recurso especial. 6.- Recurso Especial improvido.

(STJ - REsp: 1411432 SP 2013/0043098-6, Relator: Ministro SIDNEI

BENETI, Data de Julgamento: 19/11/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2013)

DA SERVIDÃO

É um instituto de direito real sobre imóvel alheio, ou seja, um prédio proporciona utilidade a outro. Os prédios não precisam ser contíguos basta que sejam próximos, para que haja eficácia erga omnes é imprescindível o registro do título constitutivo no cartório de registro de imóveis.

O direito real de gozo e fruição constitui-se através de declaração expressa dos proprietários dos prédios ou por testamento. São conhecidos como prédio dominante (o que possui a servidão a seu favor) e prédio serviente (sobre o qual incide a restrição).

O instituto tem como objetivo fornecer ao titular do imóvel maior comodidade e utilidade, que poderá ser favorecido com a possibilidade de transitar pelo imóvel alheio, garantir a passagem da água de um imóvel pelo outro, bem como a garantia de que não será construída no terreno serviente nada que retire a vista do terreno dominante.

SERVIDÃO E PASSAGEM FORÇADA

A servidão de passagem não pode ser confundida com a passagem forçada. A servidão de passagem constitui em direito real de coisa alheia que permite o gozo e fruição, tendo como propulsora a maior comodidade ou conveniência para o proprietário vizinho, sendo assim é facultativa, não sendo obrigatório o pagamento de indenização. Por sua vez, a passagem forçada é um instituto de direito de vizinhança, imposto pela lei, e só será admitida nos casos em que o imóvel encravado não tenha saída para a via pública, é compulsória, e requer pagamento de justa indenização.

CARACTERÍSTICAS

A servidão é um direito real sobre imóvel alheio, onde o prédio dominante exerce sobre o prédio serviente um poder jurídico de desfrutar de um benefício instituído em seu favor, sem depender de qualquer intermediário. Trata-se de um direito imobiliário, uma vez que recai sobre bem imóvel, é possível ter efeito erga omnes. Constitui em um direito acessório, visto que sua existência depende do prédio dominante, a sua duração é indefinida, é indivisível visto que mesmo que haja divisão do prédio serviente ou dominante o ônus permanece. É indispensável que os prédios pertençam a donos distintos, já que não há como instituir servidão se ambos os prédios pertencerem a mesma pessoa. A servidão não pode ser presumida e por fim, está é inalienável, não podendo o dono do prédio dominante transferi-la a terceiro, o que se aliena é a propriedade e não a servidão.

ESPÉCIES DE SERVIDÃO

Aparentes: São aquelas que se percebe pelos sentidos, deixam vestígios, como exemplo, uma servidão de passagem. Destaca-se a súmula n. 415 do STF.

Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das