OS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

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A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa

divisível. Pode ser amigável ou judicial.

Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela venda

judicial da coisa comum. Preleciona o art. 1.322 do Código Civil:

“Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a

um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se,na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as

havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa

comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço,proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais,o condômino ao estranho”.

Se todos os condôminos quiserem vender, a venda será feita de forma amigável. Porém, se houver divergência e um ou mais condôminos quiserem vender, será observado o procedimento de jurisdição voluntária estabelecido nos arts. 1.104 e 1.113 e s. do Código de Processo Civil.

2.3- ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMINIO

Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Caso não desejarem ou por desacordo não for possível, então deverão resolver se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada. Se optarem que a coisa deva ser administrada, a maioria absoluta, por votação, escolherá o administrador e este poderá ser tanto um condômino como um terceiro estranho ao condomínio ( art. 1323 do CC). Serão atribuídos ao administrador os poderes de simples administração, não podendo praticar atos que exijam poderes especiais, como alienar a coisa, receber citações dentre outros.

A administração e a locação da coisa comum ficarão a cargo da maioria absoluta, a maioria será calculada pelo valor dos quinhões e não pelo número de condôminos. Em caso de empate, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros (art. 1.325, § 1° , do CC). Nos casos de abuso de poder por parte da maioria, os condôminos dissidentes poderão ingressar ação em juízo para proteger o seu direito e os frutos advindos da coisa comum poderão ser divididos na proporção dos quinhões, caso não exista estipulação em contrário ou estipulação de última vontade.

3 – CONDOMINIO EDILICIO

O condomínio edilício é caracterizado pela existência de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa, conforme art. 1.331 do Código Civil. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma, tais como apartamento, escritório, e titular de partes ideais das áreas comuns, como o terreno, telhado, estrutura do edifício, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso ás unidades autônomas e ao logradouro público.

Todo condomínio edilício deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituição, a Convenção de Condomínio e o Regulamento. O ato de instituição é o que discrimina e individualiza as unidades, e nasce de ato inter vivos ou de testamento, registrado no Registro de Imóveis. A convenção traz os direitos e deveres dos condôminos, devendo também ser registrada no Registro Imobiliário para ser oponível contra terceiros, e o Regulamento que consiste no documento que completa a convenção, tecendo minúcias sobre o funcionamento do condomínio edilício. A alteração da convenção depende do voto de 2/3 dos condôminos.

Os condôminos devem contribuir para as despesas de conservação do prédio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção, não podendo votar na assembléia se não estiver quite. Caso não pague sua contribuição, deverá pagar juros de 1% ao mês e multa de até 2%. É vedado realizar obras que possam comprometer a segurança do edifício.

Como proprietário da unidade autônoma, o titular pode exercer todos os poderes inerentes ao domínio, sem necessidade da anuência dos demais condôminos e sem a obrigação de lhes dar preferência.

A utilização das partes comuns do condomínio deve obedecer à destinação do edifício, sendo proibido mudar a finalidade residencial para comercial, ou vice versa.

Outro direito dos condôminos é o direito de votar e participar das deliberações nas assembléias, desde que o condômino esteja quite com o pagamento da cota condominial.

A administração do condomínio edilício é regulada pelos artigos de números 1.347 a 1.356 do Código Civil, será exercida por um síndico cujo mandato não pode exceder 02 anos, com direito à reeleição, também pelo Conselho Fiscal e pelas Assembléias Gerais, que terão como limites a Convenção e Regimento Interno.

A extinção do condomínio edilício dar-se-à por perecimento do bem, por desapropriação do edifício e por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender

4- CONCLUSÃO

Diante dos fatos apresentados, notamos que o condomínio é o direito de propriedade que mais de um sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir as suas funções sociais a fim de beneficiar a coletividade dos demais condôminos.

Pertinente a utilização da propriedade, aplicam-se os preceitos atinentes ao direito de vizinhança impostas pela convivência com