O Direito de Vizinhança

...

Caso haja prejuízo a um dos donos e o outro não estiver em concordância, o conflito deverá ser solucionado judicialmente.

Aos frutos que caírem naturalmente, respeitar-se-á a regra do 1284 do CC o qual legitima a propriedade ao dono do solo onde tombarem sem sua provocação. Nesse sentido, não poderá o vizinho o direito de provocar a queda dos frutos da árvore do terreno de particular.

Não é o que ocorre quando a propriedade for pública, vez que o proprietário continuará sendo o seu dono, cometendo furto quem deles se apoderar.

No caso de raízes e ramos de árvore invadirem o terreno alheio, isso dará direito ao prejudicado a cortá-las até o limite de sua propriedade, conforme o art. 1283 do CC, sem dar o direito à indenização. Sendo assim, não será relevante se o corte dos ramos e raízes causarem morte da árvore, e mesmo que isso ocorra, não haverá direito a ressarcimento de danos.

- Passagem forçada

De acordo com o art. 1.285, caput, do Código Civil: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”.

Esse instituto dá ao vizinho o direito de exigir que lhe seja concedido a passagem forçada quando seu imóvel estiver encravado, visando o interesse social. Esse imóvel não pode ser explorado economicamente e deixará de ser aproveitado, em virtude da falta de acesso com a via pública.

Exercitar-se-á esse direito contra o proprietário contíguo e quando for o caso contra o vizinho não imediato, sendo que só poderá ser exigido quando o encravamento for natural ou absoluto.

Além disso, ressalta-se que nos parágrafos segundo e terceiro do art. 1285 que “Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem” e “ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra”.

Não se deve levar em conta se o imóvel encravado tenha passagem difícil ou penosa, pois as questões de comodidade não são base desse instituto.

No caso de perda do direito de passagem, o proprietário que tem seu imóvel encravado deverá pleitear novamente de acordo com o caput do art. 1285 do CC.

Caso não haja acordo, caberá ao judiciário decidir consoante a impor o menor ônus ao serviente.

No caso de vários imóveis, arcará com a passagem aquele que sofrer o menor encargo, art. 1285, §1º do CC.

A extinção desse instituto ocorre quando houver abertura de estrada pública que passa ao lado de suas divisas ou quando é anexado a outro que possua acesso a via pública.

A servidão de passagem é direito real sobre coisa alheia divergente da passagem forçada. A passagem forçada é prevista em lei, com a finalidade de evitar que um prédio fique sem destinação ou utilização econômica. O dono do imóvel encravado pode requerer a passagem mediante pagamento de indenização arbitrada em juízo. Já a servidão é fruto de um contrato por conveniência e comodidade, pois visa um acesso mais fácil a sua destinação.

- Passagem de cabos e tubulações

O proprietário de imóvel é obrigado a aceitar, através de indenização, mesmo que incorra em desvalorização, a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (luz, água, esgoto) vizinho, quando outra medida for impossível ou demasiadamente onerosa, conforme dispõe o art. 1286 do CC.

Esse artigo tem a finalidade de atender os problemas vivenciados nas grandes cidades, vez que essas passagens têm única e exclusiva utilidade de atender ao interesse público de toda a população, como por exemplo, transmissão elétrica, telefonia, água, gás entre outras. Entretanto, o dono do imóvel atingido receberá indenização correspondente.

Caso o dono do imóvel onerado queira mudar o local de passagem, poderá fazê-lo, desde que arque com as respectivas despesas. Além disso, o artigo 1287 dispõe que: “Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança”. Ou seja, quaisquer que sejam as instalações realizadas, essas deverão obedecer as normas de segurança, as quais ficarão a cargo do poder público e das concessionárias que exploram o serviço perigoso.

- Limites entre prédios

Os limites entre prédios estão assegurados na segunda parte do caput do art. 1927 do CC, o qual estabelece que o proprietário “pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas”.

Nesse sentido, a ação cabível é a demarcatória, positivada nos arts. 946 e 966 do CPC.

O que legitima a demarcação é a repartição proporcional entre os interessados e suas respectivas despesas.

A ação será proposta quando houver confusão sobre os limites da linha divisória, contudo, se houver transcorrido muito tempo não há como propor presente ação, vez que não é a mesma que ação reivindicatória ou quaisquer das possessórias. Contudo se a pretensão é de restituição, poderá cumular a demarcatória com ação possessória ou reivindicatória, conforme o art. 951 do CPC.

Legitima o art. 1.298 do Código Civil que, “sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, determinar-se-ão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro”.

O judiciário, a princípio, analisará os títulos dominiais, e só se forem insuficientes é que analisará a questão da posse. Contudo, se os requisitos de posse ainda forem obscuros, o juiz poderá autorizar a divisão da área discutida. A adjudicação seguida de indenização ao confinante pelo desfalque será a última alternativa.

O proprietário de