Fichamento sobre contrato de locação

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Há possibilidade de o locador retirar o locador do imóvel em algumas situações específicas como quando a lei manda efetuar uma reforma, para uso próprio mas não na mesma atividade do locatário, para aprimorar o imóvel de modo que seu valor aumente consideravelmente. No caso de reformas, estas deverão começar no prazo máximo de três meses ou o locador terá de pagar indenização ao ex-locatário.

Algumas regras especificas impedem a saída do locatário do imóvel de imediato como por exemplo a locação para escolas que só poderão ser fechadas ao final do ciclo letivo, postos de saúde ou afins que terão pelo menos um ano para poder se estabelecer em outro local.

O contrato quando não renovado passa a valer como prazo indeterminado e é quando o locador poderá ter o imóvel de volta a qualquer tempo respeitados o parágrafo anterior e o mínimo de 30 dias para desocupação.

Residenciais

Nas locações residenciais, o contrato poderá ser verbal ou escrito. O contrato escrito impõe maiores garantias a ambas as partes e deverá ser maior que 30 meses.

A denúncia vazia pode ser utilizada para reaver o imóvel nos contratos após terem os 30 meses transcorridos. Caso, após 30 dias do vencimento do contrato, não exista manifestação em contrário, o contrato se prorroga por temo indeterminado. Neste formato, o locador poderá reaver o imóvel sem ter de se justificar dando ao locatário somente o prazo de 30 dias para desocupação.

A denuncia do contrato em prazo menor do que os 30 meses, impõe que o locador tenha de se justificar (denuncia justificada) para a retomada do imóvel. Vale para contratos verbais ou aqueles com prazo menor que 30 meses. As justificativas possíveis são as elencadas no art. 47 lei 8.245/91.

No caso de locação por temporada, esta não deverá exceder os 90 dias e se não se manifestar o locador pela retomada do imóvel no prado de 30 dias, tal contrato se prorrogará por tempo indeterminado.

O valor dos alugueres poderão ser recebidos antecipadamente ou poderão haver garantias mas no numero máximo de uma garantia. Pode haver também a caução que é o adiantamento de um valor, máximo de três meses de aluguel, que será depositado em conta de poupança para esse propósito e ficará como garantia de recebimento.

O locador residencial tem o direito de preferência sobre a compra do imóvel locado que é a opção de adquirir o imóvel locado pelas mesmas condições e preço que o locador tenha recebido como oferta de outro. Para tanto, o locador deve notificar o inquilino sobre a proposta recebida e deve este se manifestar em prazo máximo de 30 dias sobre seu interesse entendendo-se o silencio como negativa. Ao locador não cabe arrependimento sob pena de reposição e danos cessantes. Caso o imóvel esteja sublocado, o direito de preferência pertence ao sublocatário e depois ao locatário.

Os reparos urgentes no imóvel locado são de responsabilidade do locador cabendo ao locatário permitir acesso ao locador para que possa solucionar o problema. Caso perdure por mais de 10 dias, deverá haver abatimento proporcional no valor do aluguel. Se persistir cor mais de 30 dias, poderá o contrato ser resilido sem ônus para as partes.

Os valores do aluguel poderão ser revistos sendo direito de ambas as partes a ação revisional. Poderá haver cláusula de reajuste e após três anos poderá ser revisto o valor.