Direito Reais

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2- Oponibilidade erga omnes.

Vale erga omnes, pois representa prerrogativa do seu titular, que deverá ser respeitada por todos.

Os direitos reais sobre imóveis só se constituem com a inscrição no Registro Imobiliário dos títulos respectivos (art. 1.227, CC), sendo que a publicidade cientifica qualquer interessado da existência do direito real, impedindo a alegação de ignorância.

3- Sequela.

Existe para dar eficácia ao direito. É a prerrogativa concedida ao titular de seguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, e apreendê-la para exercer sobre a coisa o seu direito real. Ex.: proprietário oferta imóvel em garantia hipotecária e o aliena. O credor hipotecário pode apreender a coisa nas mãos do adquirente, penhorá-la, levá-la à praça e com o produto da arrematação receber o seu pagamento.

4- Ação real.

Chamada de ação reivindicatória, é conferida ao titular do direito real, incidindo diretamente sobre o bem corpóreo. A ação pode ser endereçada a qualquer pessoa que detenha o objeto do direito real.

Afirma Roberto Senise Lisboa:

A ação real possui por finalidade a ‘reintegração do direto real violado’, e pode ser proposta em face de qualquer sujeito que transgredir o dever jurídico de respeito ao direito cuja defesa se pretende fazer[4].

5- Exclusividade.

Não se pode conceber dois direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma coisa. Se sobre a mesma coisa recaírem dois direitos reais, não serão da mesma espécie, ou, não serão integrais.

Ex.: nu-proprietário: tem a substância da coisa, enquanto o usufrutuário tem direito aos frutos (ex.: alugueres).

Ex.: condomínio geral em relação a coisa indivisível (copropriedade de coisa indivisível): os coproprietários não são donos integrais da coisa, pois o direito real de domínio que sobre ela incide é um só – este se divide entre os vários comunheiros. Dois irmãos que herdam uma casa, por exemplo, são coproprietários da mesma, sendo que cada um deles tem 50% da casa (uma parte ideal).

6- Direitos reais são apenas os enumerados pela lei (art. 1225, CC):

O art. 1225 do CC enumera os direitos reais de modo taxativo, ou seja, em razão da força de cada um desses direitos, de sua intensidade, com oponibilidade contra todos, então apenas a lei pode criar novos direitos reais – não é possível estabelecer por contrato, por exemplo, que certo direito é direito real.

Trata-se portanto de rol fechado, esse do art. 1225. Até porque o registro deve ser feito, como já dito e conforme detalharemos ao longo das aulas, e não há como registrar direito real não previsto na lei.

Para a constituição de direitos reais sobre imóveis é necessária a inscrição no Registro Imobiliário – art. 1227, CC, sendo que os registros públicos estão disciplinados por lei especial[5], que cuida dos atos suscetíveis de inscrição e da maneira como esta se faz. E se as partes criarem novo direito real, o agente não encontrará na lei permissão para fazer tal registro – problema burocrático. Dessa forma, levantará “dúvida” ao juiz, quanto à possibilidade de inscrição, e a “dúvida” será julgada procedente, impossibilitando a inscrição, por falta de interesse social.

Os doutrinadores que pensam ser exemplificativo o rol seguem a jurisprudência francesa, e dizem que as partes são livres para atribuírem realidade a direito por convenção, porque a ordem legal não veda, desde que não contravenham à ordem pública e aos bons costumes.

Obs.: o legislador pode criar outros direitos reais, ampliando o rol. Isso já ocorreu. Ex.: Decreto-Lei 58, de 10/12/1937, com modificações trazidas pela lei nº 649, de 11/03/1949, e posteriormente pela lei nº 6.014, de 27/12/1973 - inclui entre os direitos reais aquele resultante do compromisso de venda e compra, inscrito no Registro Imobiliário e sem cláusulas de arrependimento. O novo Código Civil arrolou como direito real (art. 1225, VII).

Ex.: O Dec.-Lei nº 271, de 28/2/1967, sobre loteamento urbano, atribuiu à concessão de uso de terrenos públicos ou particulares a qualidade de direito real (art. 7º e §5 deste diploma). O rol do art. 1225, atualizado pela Lei nº 11.481, de 31.5.2007, traz em seu inciso XI o direito real de concessão de uso especial para fins de moradia, e no inciso XII o direito real de concessão de direito real de uso.

O Código Civil de 2002 criou título sobre o direito do promitente comprador e o inseriu – art. 1.417 e 1.418 – entre os direitos reais de gozo sobre a coisa alheia e direitos reais de garantia.

Também o CC/2002 disciplinou o condomínio em edificações sob o nome de condomínio edilício (1.331 a 1.358), após o condomínio geral (1.314 a 1.330) – não houve então modificação estrutural.

O Código Civil de 2002 não trata da matéria “propriedade literária, científica e artística” – o Código Civil /1916 o fazia (erradamente, pois é assunto de lei especial).

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Da classificação dos Direitos Reais.

Os direitos reais quanto ao bem sobre o qual incidem são:

1. Direitos reais sobre coisa própria: neste caso a única espécie é a propriedade, em que o titular do direito pode concentrar em suas mãos as prerrogativas de uso, gozo e disposição, além do direito de reivindicação do bem.

2. Direitos reais sobre coisas alheias: todos os direitos reais arrolados no art. 1.225 do CC, com exceção do direito real de propriedade, recaem sobre coisa alheia, evidenciando um desmembramento da propriedade.

Assim, o direito do usufrutuário recai sobre coisa do nu-proprietário; o direito do credor hipotecário recai sobre coisa do devedor; o direito do superficiário recai sobre bem do senhorio direto; etc.

Os direitos reais sobre coisa alheia limitam o direito de propriedade ao constituírem prerrogativas sobre bem de terceiro.

Os direitos reais sobre coisas alheias, veremos adiante, ainda são sub-classificados em direitos reais de gozo e direitos reais de garantia.

Os direitos reais de gozo conferem a possibilidade a seu titular