Aula de Direito - Transcrição De Contratos

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O mercado imobiliário da locação só funciona por conta da Fiança e, por que isso? A Lei de Locações quando elaborou as possibilidades de garantias locatícias, ela estruturou um rol que no Brasil tem pouca eficácia. Ela colocou: depósito (que normalmente tem eficácia em contratos locatícios verbais, você deposita três vezes o valor do aluguel que será depositado em uma Caderneta de Poupança e no final da locação, esse valor é corrigido e entregue ao locatário), a fiança, seguro-fiança e outras formas ainda menos exequíveis. Seguro-Fiança é algo inexequível porque ele onera muito a locação por ser praticamente outro aluguel. A Fiança é praticamente o único ainda utilizado, mas ela é muito utilizada? Claudia faz a seguinte pergunta: “Você sabe que nesse momento alguém vai chegar na sua casa te pedindo para ser fiador dela, o que você vai fazer? Vai fingir que não tem ninguém em casa porque a Fiança é um Contrato de Fidúcia, de Confiança, ela é um contrato predominantemente gratuito.

Cláudia conta a história de um casal de idosos que resolveu ser fiador do amigo do filho em um imóvel comercial, estamos, então, falando de valores mais robustos e a dívida está em mais de R$2.000.000,00. O casal só tem um imóvel e o valor deste é R$350.000,00, mesmo vendendo esse imóvel, a dívida continuará enorme. Observou-se, durante a aula que o bem de família não é aplicado na Fiança e o STF já tem decidido isso. Quando o Fiador se coloca por livre e espontânea vontade para ser fiador, ele não pode na hora da execução, alegar como defesa o bem de família, a pessoa pode sim ficar sem casa. Essa discussão no STF, contudo, não foi pacífica porque nos Anos 2000 houve uma EC que alterou o artigo 6º, CF colocando a moradia como um Direito Social e aí, se estabeleceu todo um debate porque se a moradia é um Direito Social, ela é considerada pelo Estado como um direito essencial na mantença da Dignidade da Pessoa Humana, ou seja, sem esse direito, você está com sua Dignidade prejudicada. E, tendo essa mudança na CF, não seria o caso de discutir e mudar o entendimento do alcance na execução do bem de família no caso da Fiança. Quando a Obrigação é Propter Rem (Obrigação Própria da Coisa) não há que se discutir porque a coisa responde pela dívida, é o caso do IPTU, condomínio, porque são dívidas que estão ligadas à própria coisa. Só que este não é o caso da Fiança e aí, o STF tem entendido até hoje que a Fiança pode sim alcaçar o bem de família e, por isso, no caso dos velhinhos, eles vão perder o bem

É necessário observar a delicadeza de uma Fiança. Alguém perguntou no caso dos velhinhos: “Professora, mas os locadores (credores) não poderiam ir primeiro cobrar do locatário? ” Temos que relembrar aqui a diferença entre Obrigação Subsidiária para Obrigação Solidária. Quando vemos o artigo 827, CC quando falamos dos efeitos da Fiança, ele trata de um assunto muito importante chamado benefício de ordem e o que é isso? É a possibilidade que o fiador tem de falar: “Primeiro o Locatário, depois, eu. ” Artigo 827, CC: “O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. ” Fiador é devedor? Não, ele é co-obrigado, a dívida não é dele, podemos ter uma obrigação sem ter uma dívida, o que ocorre na Fiança. Artigo 827, Parágrafo Único, CC: “O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito. ” E agora, o artigo 828, CC: “Não aproveita este benefício ao fiador:

I - se ele o renunciou expressamente (todo mundo faz isso, porque todo fiador quando faz o contrato, assume Obrigação Solidária, interessa ao locador que haja solidariedade porque aí, ele pode executar diretamente o fiador, quando o fiador assume a Obrigação Solidária, ele afasta a Subsidiária);

II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;

III - se o devedor for insolvente, ou falido.”

É de suma relevância destacar que o Fiador terá direito à Ação de Regresso, por força de lei, ou seja, pela Sub-Rogação Legal. Aqui o Fiador sub-roga-se ao locatário. Agora, na prática, na maioria dos casos o que ocorre é que se o locatário não pagou, ele não pagará mais.

O mercado de locação só funciona por causa da Fiança. E como falei, a Fiança é um contrato intuitu personae (a pessoa do fiador é fundamental, é ele quem assume essa obrigação toda). É unilateral, gratuito, formal (não precisa ser solene, mas só vale por escrito).

Artigo 12, Lei 825/91: “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.” Esse dispositivo só funciona para o caso em que aquele que vai ficar no imóvel, não consta no contrato de locação. Teremos, assim, uma cessão contratual porque o cônjuge que saiu constava como locatário e quem ficou, não constava, por isso, a eficiência do artigo 12. Mas, e se houver uma Fiança, mesmo com esse novo locatário, pelo fato da Fiança ser intuitu personae esse fiador será obrigado a dar continuidade nessa fiança, com essa nova figura de locatário? Não! Devemos observar o artigo 12, §2º, lei 8245/91: “O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador”. Eu fui fiador de Tício, ele morreu e Maria vai assumiu, não quero e nem preciso ser fiador dela. Wagner fez a seguinte pergunta: a fidúcia é entre quem? Locador e Fiador? Locatário e Fiador? Claudia: O contrato é feito entre Fiador e Locador, é claro, MAS, é para garantir a dívida do Tício. Há muita subjetividade neste contrato. Vamos pensar em diversas hipóteses:

- Digamos que nesse caso acima, o fiador notificou que não quer continuar como fiador, ele ainda ficará obrigado por 120 dias. Mas e se o locatário não conseguir outro fiador? O locador não tem a menor obrigação de continuar com essa locação;

- Mas e se o locador deixe o sub-rogado ficar no imóvel como locatária, mesmo sem fiador. E de repente, Maria paga de pagar o aluguel, e agora? Essa foi o grande pulo do gato da Lei 12112/09 em seu artigo 59, §1º, IX que alterou muito essa 8245/91. Essa lei de 2009 constatou que a grande reclamação do Locador é sempre reaver o imóvel, a Ação