DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL E DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA

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O negócio jurídico em questão é determinado como disposição condicional, uma vez que ocorre a subordinação a uma condição resolutiva, devido a propriedade fiduciária cessar em favor do alienante. Desta forma, caso seja identificado o inadimplemento do negócio ora realizado, não será necessário exercer qualquer outro ato jurídico. Pois, o alienante só irá readquirir a propriedade que transferiu fiduciariamente através do pagamento da dívida.

Melhim Namem Chalhub define que:

Ao ser contratada a alienação fiduciária, o devedor-fiduciante transmite a propriedade ao credor-fiduciário e, por esse meio, demite-se do seu direito de propriedade; em decorrência dessa contratação, constitui-se em favor do credor-fiduciário uma propriedade resolúvel; por força dessa estruturação, o devedor-fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição suspensiva, e pode tornar-se novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida que constitui objeto do contrato principal.[5]

Desta forma, podemos entender que o domínio e a posse indireta da propriedade passarão ao credor somente em garantia, não ocorrendo uma tradição real, mas sim a tradição ficta. O domínio do credor, por sua vez, é resolúvel, resolvendo-se automaticamente em favor do devedor alienante, desde que seja paga a última parcela da dívida.

Carlos Roberto Gonçalves menciona que:

A Súmula 6 do antigo Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo admite a legitimidade dos consórcios para efetuar financiamentos mediante alienação fiduciária, malgrado o entendimento, sob a égide do Decreto-Lei n. 911/69, de que o fiduciário deveria ser uma instituição financeira em sentido amplo ou outra entidade à qual a lei previu a legitimação, tais como ente estatal ou paraestatal.[6]

No entanto, após a propriedade fiduciária ser instaurada no Código Civil de 2002 passa por determinar que qualquer indivíduo, pessoa física ou jurídica, pode ser visto na condição de fiduciário. Todavia, o código restringe o objeto da propriedade fiduciária somente à coisa móvel infungível.

Nesse sentido, em relação ao objeto que já integra o patrimônio do devedor, a Súmula 28 do Superior Tribunal de Justiça determina: “O contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto bem que já integrava o patrimônio do devedor”.[7]

A alienação fiduciária de bens imóveis, por sua vez, é regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. O seu artigo 22 foi modificado através da Lei nº 11.481, de 31 de maio de 2007, sendo:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º - A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária.

§ 2º - Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1o deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.

Ademais, Código Civil em seu artigo 1.368-A determina que:“As demais espécies de propriedade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquele que não for incompatível com a legislação especial”.

Por fim, quanto a alienação ou cessão fiduciária, Carlos Roberto Gonçalves afirma:

A posse direta e indireta do bem objeto da propriedade fiduciária ou do título representativo do direito ou do crédito é sempre atribuída ao credor fiduciário (em geral, o banco), conferindo-lhe maior segurança para a liquidação da garantia em caso de inadimplemento da obrigação principal.[8]

II – MODOS DE CONSTITUIÇÃO

O instituto da propriedade fiduciária é um negócio jurídico formal. Desta maneira, o parágrafo primeiro do artigo 1.361 do Código Civil menciona que:

“Constitui-se a propriedade fiduciária com registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro”.

Assim, o contrato de alienação fiduciária deve ser realizado na forma escrita, de instrumento público ou particular, devendo atender os seguintes requisitos, conforme previsto no artigo 1.362 do Código Civil:

Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá:

I - o total da dívida, ou sua estimativa;

II - o prazo, ou a época do pagamento;

III - a taxa de juros, se houver;

IV - a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação.

Além desta característica, o contrato deve ainda ser: bilateral ou sinalagmático, uma vez que gera obrigações para ambos as partes; oneroso, pois irá beneficiar as duas partes do contrato; acessório, sendo que a sua existência dependerá da obrigação garantida.

Mesmo com as características acima mencionada, para que haja a aquisição do domínio do bem exige-se a tradição, devendo esta ser ficta. O formalismo só irá ocorrer com o registro do referido contrato no Cartório de Títulos e Documentos ou, caso seja veículo, na repartição competente para o seu licenciamento. Vale ressaltar que tais registros deverão ser fiscalizados pelo Poder Judiciário.

Há a existência da Súmula 92 do Superior Tribunal de Justiça, a qual menciona: “A terceiro de boa-fé não