Contratos de Locação

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II - pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajustes, segundo o costume do lugar;

III - a levar a conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.”

Ou seja:

1. Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme

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a natureza dela: o locador pode rescindir o contrato, bem como exigir perdas e danos, se observar que a coisa está tendo um uso diverso do destinado, ou estiver sendo usada de forma abusiva, a ponto de danificá-la.

Tratá-la com o mesmo cuidado como se fosse sua: esse dispositivo é usado por entender que o dono zela pelas suas coisas, e não pode o locatário alegar que é desleixado com suas coisas e por isso ser do mesmo modo com a coisa locada. A doutrina trata como base o critério abstrato do homem médio na conservação de suas coisas, que não deixará nada seu se deteriorar sem tomar nenhuma providência.

2. Pagar pontualmente o aluguel: por ser oneroso o contrato de locação, tem como elemento principal o recebimento do aluguel, na falta de convenção em contrário, a dívida é quesível, devendo ser paga no domicílio do devedor.

3. Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros: como foi dito, cabe ao locador garantir ao inquilino o uso pacífico da coisa, mas, para que isso ocorra, cabe a este último acionar o locador, mediante nomeação a autoria em casos de turbação.

4. Restituir a coisa, finda a locação: visto que era sua obrigação entregar a coisa no mesmo estado em que a recebeu, o locatário deverá indenizar o proprietário caso se comprove que houve dano à coisa.

Disposições complementares

Art. 571. “Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.”

“Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.”

Art. 573. “A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”

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Art. 574. “Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.”

Art. 575. “Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.”

Características

Os contratos de locação caracterizam-se por serem:

● Bilaterais: pois envolvem prestações recíprocas, gerando obrigações para ambos os contratantes. No exemplo do contrato de locação de imóvel, podemos ver a bilateralidade do contrato porque uma parte assume a obrigação de pagar e a outra, de transferir a posse do objeto.

● Onerosos: pois a obrigação de uma das partes tem como o equivalente a prestação que a outra lhe faz. No exemplo acima citado, pode-se perceber que ambas as partes obtêm proveito por a prestação de uma equivaler ao sacrifício da outra.

● Consensuais: por se aperfeiçoarem com o acordo de vontades. Em um contrato de locação, as partes convencionam, por exemplo, o valor, até que cheguem a um consenso.

● Comutativos: visto que não envolvem risco, sendo as prestações certas. As partes sabem as vantagens e desvantagens do negócio previamente.

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● Não solenes: porque possuem uma forma livre. Isso nos mostra que os contratos podem ser escritos ou verbais, entretanto, para haver maior segurança, normalmente dão-se na forma escrita.

● De trato sucessivo ou de execução continuada: por se prolongarem no tempo. As prestações são periódicas, sendo assim, não se extinguem com o pagamento de apenas uma.

Elementos

Objeto

Este pode ser coisa móvel ou imóvel. Caso for bem móvel, deve ser fungível. Coisas móveis consumíveis não podem ser alugadas, pois o traço característico da locação é o retorno do objeto ao locador. Como objetos, podemos mencionar carros, casas e roupas, por exemplo.

Preço

É essencial para configuração do contrato de locação, sendo comumente denominado de aluguel ou remuneração. O preço estipulado não pode ser um valor ínfimo ou irrisório, muito abaixo do preço do mercado, ou um valor simbólico, pois isto descaracterizará o contrato. Este deve ser um valor sério e real. Embora o pagamento deva ser feito em dinheiro, nada obsta que este seja convencionado de outro modo, podendo ser misto, ou seja, parte em dinheiro e outra, em frutos ou benfeitorias feitos pelo locatário.

Consentimento

Este pode ser expresso ou tácito. Para locar algum objeto, não se exige que seja necessariamente o proprietário, é capaz de locar quem tem poderes de

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administração, como ocorre no caso dos representantes legais no tocante aos bens do representado. A simples posse jurídica habilita o possuidor a alugar. Se houver consentimento prévio do locador, o próprio locatário pode sublocar a coisa que estiver em sua posse. Em relação ao condômino, este necessita do consentimento dos demais condôminos para locar coisa comum, porque ele não possui posse total da coisa, apenas parte ideal.

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PARTE ESPECÍFICA

Locações dos imóveis urbanos

Lei 8.245/91

Dispomos