AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL E FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DOS ALUGUÉIS

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A corroborar o exposto acima, insta transcrever o entendimento do renomado autor Carlos Roberto Gonçalves¹, que preleciona:

“O locatário é obrigado a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e a tratá-la como se sua fosse. Assim, se o imóvel locado é residencial, por exemplo, deve ele ser utilizado exclusivamente para moradia, não podendo o locatário nele instalar o seu comércio. Se o veículo foi alugado para passeio, não pode ser usado para transporte de cargas. O emprego da coisa em uso diverso do ajustado ou daquele a que se destina, ou de forma abusiva a ponto de danificá-la autoriza a locadora “rescindir o contrato” bem como a “exigir perdas e danos” (CC art. 570)”.( 1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro, vol. 3: contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2014. P. 317.

Ante o exposto, fica claro, Excelência, a presença de várias práticas de infrações de obrigações legais e contratuais, na medida em que o Réu deu outra destinação ao imóvel, de residencial para comercial e descumpriu suas obrigações pecuniárias, não se preocupando com o básico de qualquer relação comercial, que além da conduta de urbanidade, impõe a necessidade de quitação de suas obrigações.

Sendo, portanto, pacífico em nossos tribunais ser cabível a presente ação para exigir do locatário que deixe imediatamente o imóvel.

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. Cerceamento de defesa. Caso em que a questão invocada no recurso já está acobertada pela preclusão consumativa, não comportando, assim, nova análise. Ação declaratória. Mantida a extinção do feito em vista da ilegitimidade passiva. Ação de despejo. Desvio da finalidade da locação

comprovada. Uso do bem comercial como moradia. Sentença e sucumbência mantidas. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (TJ-RS-Apelação Cível Nº 70053190310, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 11/12/2014) .

Da mesma forma é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Ementa: APELAÇÃO AÇÃO DE DESPEJO MORA CONFIGURADA LOCAÇÃO DESVIO DE FINALIDADE DO IMÓVEL – BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS - NÃO INDENIZÁVEIS. I - Configurada a mora, o que ensejou o acolhimento do pedido inicial declarando-se rescindido o contrato de locação, condenando o recorrente ao pagamento das diferenças devidas até a desocupação do imóvel; II - O depósito em juízo de parte da dívida após a propositura da ação não tem força para retirar a total procedência referente às cobranças dos aluguéis, cumulada com cobrança, devendo ser abatido do valor devido os pagamentos parciais já efetuados, conforme declinado na decisão de Primeiro Grau; III Benfeitorias realizadas de caráter voluptuário, sem direito à indenização, conforme expressa cláusula contratual. Recorrente que, além disso, não colacionou qualquer prova. Não há fotos ou documentos atestando as supostas obras. Ademais, a locatária alterou a finalidade do imóvel, que tinha natureza residencial, para fins comerciais. Contestação e apelo frágeis sequer nomeando as alegadas benfeitorias. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação APL 00087161120128260482. Data de publicação: 18/11/2014)

DA COBRANÇA DOS ALUGUÉIS

A cobrança dos aluguéis atrasados é plenamente cumulável com o pedido de rescisão contratual inerente à ação de despejo, conforme previsto na Lei nº 8.245/91, a saber:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (...).

Clara, se mostra pelo texto legal acima transcrito, a legitimidade do direito do Autor em efetuar a cobrança dos aluguéis, haja vista que, em não pagando os aluguéis, deixou o locatário, ora Réu, de cumprir com suas obrigações locatícias. Portanto, o Réu encontra-se em flagrante infração legal e contratual, deste modo, compete-nos salientar os valores devidos pelo locatário a Vossa Excelência, conforme o demonstrativo anexo (doc.02).

Nesse sentido, necessário se faz mencionar o entendimento do ilustre doutrinador Carlos Roberto Gonçalves que preconiza, ‘in verbis’:

“A falta de pagamento do aluguel e demais encargos poderá, também, a dar ensejo à rescisão contratual. A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contratado, ” – (GONÇALVES, Carlos Roberto – Curso de Direito Civil – Vol. 5 – pag. 302 e 303 – 2013).

Além disso, os entendimentos jurisprudenciais confirmam o que vêm previsto na legislação, conforme julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal abaixo:

Ementa: AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDENCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se provando o pagamento dos aluguéis em atraso e os demais encargos da locação, há de se ter por caracterizado o inadimplemento das obrigações que sustenta o pedido de rescisão do contrato. 2. Recurso desprovido. (TJ-DF – Apelacão Civel APC 0120110287643)

DO CÁLCULO DO VALOR DA CAUSA

O valor da causa, segundo o previsto no art. 58 da Lei do Inquilinato, prevê que nas ações de despejo, o valor da causa corresponderá a 12 vezes o valor do aluguel, conforme demonstrado a seguir:

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar