AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS

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O despejo pode ocorrer por vários motivos, notadamente pela falta de pagamento de aluguéis. É o que ocorre in casu, na medida em que a Locatária está em débito desde o mês de maio deste ano até a presente data.

Como anteriormente descrito, por ocasião do extenso lapso em que não houve pagamento dos encargos que incumbem a locatária, o Autor, através de sua administradora, notificou extrajudicialmente a ré requerendo o pagamento de todos os valores devidos, bem como tentou de várias formas uma composição amigável.

Porém, nunca houve resposta de qualquer natureza à notificação enviada, assim como não houve composição amigável através dos insistentes contatos telefônicos realizados com a Requerida.

Enfim, o Autor pugnou exaustivamente por solução pacífica para a questão, sem que fosse necessária propositura de demanda judicial, pois ainda neste mês, mais uma vez o Locador notificou a locatária verbalmente a fim de resolver a questão.

Contudo, a ré nega-se ao adimplemento das obrigações que lhe cabem por força do vínculo contratual, bem como se recusa a entregar a posse do imóvel ao locador, razão pela qual não restou alternativa ao Locador a não ser pelo ingresso da presente medida para fazer prevalecer os seus direitos.

O parágrafo primeiro inciso IX da nova redação do art. 59 da Lei 8245/91, preceitua que, estando o contrato de locação desprovido de garantia por não ter sido contratada ou em caso de extinção, conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias.

O artigo 569 do Código Civil estabelece:

Art.569-O locatário é obrigado a:

II-a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e em falta de ajuste, segundo o costume do lugar.

A Lei 8245 de 18/10/91 em seus artigos23 I e 62 I estabelece:

Artigo 23 – O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos de locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado, ou, em sua falta até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

Preceitua o Artigo 62 da lei Locatícia que nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e de acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

- O pedido de rescisão de locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

Assim verifica-se que a presente ação de despejo faz-se necessária para que o Autor tenha resguardado seus direitos.

- DA RESCISÃO DO CONTRATO

A Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê, entre outras normas, o seguinte:

“Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

[...]

III– em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

[...]

Não obstante, vejamos o que determina o contrato celebrado entre as partes:

“CLÁUSULA 4 – DO ALUGUEL E DE SEU PAGAMENTO: O aluguel mensal, será de R$3.000,00

4.1 O aluguel mensal deverá ser pago até o dia primeiro do mês vencido na Rua.............. São Paulo[1].

Parágrafo Primeiro: O aluguel deverá ser pago diretamente a Administradora de Bens –. Qualquer pagamento efetuado de forma diferente da acima mencionada não será considerada pelo Locador.

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4.3 O atraso no pagamento do aluguel mensal ou dos demais encargos decorrentes da presente locação, sujeitará a LOCATÁRIA ao pagamento da multa de 10% (dez por cento), sobre o valor em atraso, tudo devidamente acrescido da correção monetária “pro-rata-dia”, mais juros de 1% (um por cento) ao mês, calculados até o efetivo pagamento, além das demais penalidades impostas no presente contrato.

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CLÁUSULA 5 – DO PAGAMENTO DAS DESPESAS E DEMAIS ENCARGOS

5. Além do aluguel acima estabelecido, até a efetiva desocupação, a LOCATÁRIA, obriga-se ao pagamento de todas as despesas e encargos que recaem ou venham recair sobre o IMÓVEL, tais como: condomínio e suas variações, imposto predial e taxas municipais, eletropaulo, e todas as despesas que venham recair sobre o imóvel

Como é cediço, é inescusável a obrigatoriedade da ré em arcar com o pagamento pactuado a título de aluguel e demais encargos que recaem sobre o imóvel. Conforme mencionado, exatamente há sete meses, a Requerida não quita as obrigações pecuniárias pelas quais se obrigou por força do vínculo contratual.

A Requerida pratica flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Sem prejuízo do recebimento dos débitos já verificados, o Autor tem o inequívoco direito de ser imitido na posse direta do imóvel que lhe pertence.

Convém destacar que, em observância ao conteúdo normativo da Lei nº 8.245/91, a completa falta de pagamento por parte da Requerida enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel.

Tem-se por evidente que a falta de pagamento dos aluguéis que der causa à rescisão do contrato importará em aplicação da cláusula penal prevista, conforme disposição abaixo transcrita:

“CLÁUSULA 9 – DA RESCISÃO E DA MULTA CONTRATUAL.

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9.1 Fica estipulada