Resenha Estatuto da Cidade

...

Dentro ainda do capítulo II, o Estatuto trata da usucapião de imóveis urbanos. O cidadão que utilizar para sua moradia terreno ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos contínuos, sem oposição, poderá adquirir o domínio do mesmo, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Áreas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados ocupadas por população de baixa renda, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, também darão o direito de usucapião aos ocupantes, desde que não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Sobre o direito de superfície, entende-se que o proprietário pode conceder a alguém o direito do uso do solo, subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, por tempo determinado ou não, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. Esta concessão poderá ser gratuita ou onerosa. Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos do imóvel como se fosse proprietário, salvo por estabelecimento de contrato com termo prevendo o contrário. O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, incluindo à herdeiros por morte do superficiário. Em caso de alienação do terreno, o superficiário terá preferência pela compra do imóvel

Tratando-se ainda dos instrumentos de política urbana, o artigo 25 destaca do direito de preempção. Este nada mais é do que a preferência ao Poder Público na aquisição de imóveis urbanos. Para isto, o plano diretor deverá delimitar as áreas em que incidirá o direito de preempção. Este direito será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para: regularização e constituição de reserva fundiária; execução de programas sociais; expansão urbana; implantação de equipamentos urbanos; criação de espações públicos de lazer e áreas verdes; criação de áreas de conservação ou proteção ambiental; proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

O plano diretor poderá fixar áreas onde o proprietário poderá construir acima do coeficiente de aproveitamento estipulado para determinada zona urbana, mediante contrapartida, chamada pela lei de Outorga Onerosa do Direito de Construir. O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno. O município deverá, através do plano diretor, fixar os coeficientes de aproveitamento para toda a zona urbana, podendo ser único para toda a zona urbana, ou diferenciado para áreas específicas, determinando os limites máximos a serem atingidos pelos limites, considerando a infraestrutura e a densidade em cada área. O plano diretor poderá estabelecer áreas nas quais o proprietário poderá construir acima do coeficiente de aproveitamento estabelecido para determinada zona, mediante contrapartida, no qual o município deverá estabelecer por lei a fórmula de cálculo para cobrança, os casos de possíveis isenção de pagamento, e a contrapartida do beneficiário.

Em seu Art. 32, o estatuto da cidade prevê que os municípios deverão, por lei específica baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas. Entende-se por operação urbana consorciada o conjunto de obras pelo Poder Público municipal, com a partição dos proprietários, com o objetivo de melhorias sociais. Estas obras podem ser de uso e ocupação de solo e subsolo, bem como parcelamento, ou até a regularização de construções executadas em desacordo com a legislação, sempre considerando seu impacto ambiental. A lei que aprovar a operação urbana consorciada deverá conter no mínimo: definição de área a ser atingida, programa de ocupação de área e de atendimento à população afetada pela operação; finalidades da operação; estudo prévio de impacto de vizinhança; contrapartida dos proprietários; e forma de controle da operação.

Dentro dos instrumentos estabelecidos pelo estatuto, o estudo de impacto de vizinhança (EIV) avalia os impactos positivos e negativos de novos empreendimentos ou atividades quanto à qualidade de vida da população residente nas áreas próximas de sua implantação. Dentro destes impactos devem ser analisados o adensamento populacional, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação e iluminação tanto como paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. O município deverá definir por lei quais empreendimentos e atividades dependerão da elaboração do estudo prévio de impacto de vizinhança para obter licenças de construção.

O estatuto estabelece em seu capítulo III a instituição do Plano Diretor para cidades com mais de vinte mil habitantes. O plano diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. O Art. 39 cita que a propriedade urbana somente exerce suas funções sociais quando atende às ordens estabelecidas em lei pelo plano diretor. O plano diretor faz parte do processo de planejamento municipal e servirá de fundamento para a elaboração do plano plurianual e das diretrizes orçamentárias dos municípios. O plano diretor deverá englobar todo o território municipal, promovendo audiências públicas e debates com a participação da população, bem como das associações dos moradores dos bairros, devendo garantir o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos. O plano diretor será obrigatório para as cidades com mais de vinte mil habitantes e deverá ser revisto a cada, pelo menos, 10 anos. O plano diretor deverá conter no mínimo, delimitações das áreas onde poderá haver loteamentos ou construções, sempre considerando a infraestrutura existente e a demanda para utilização, e ter, ainda, um sistema de acompanhamento e de controle.

A lei nº 10.257 ainda reserva um capítulo para listar alguns instrumentos para garantir a gestão democrática da cidade, são estes: órgãos colegiados de política urbana; debates, audiências e consultas públicas; conferências sobre assuntos de interesse urbano; e a iniciativa popular de projetos de leis e de projetos. A lei ainda esclarece que, nos municípios, as propostas do plano plurianual, a lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual, para serem aprovadas pela câmara municipal, deverão incluir a realização de debates e audiências.

Considerações Finais

Uma lei por si só não solucionará todos os problemas da cidade, mas o Estatuto da Cidade definiu instrumentos nortear os municípios na busca pelo combate à desigualdade social e territorial das cidades.

Apesar de tardiamente, o