Direito de propriedade e direito de vizinhança

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“É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para a área incluída no plano diretor, exigir nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente de: I - Parcelamento ou edificação compulsórios; II - Imposto sobre propriedade predial e territorial progressivo no tempo; III - Desapropriação com o pagamento mediante títulos da divida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate em até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurado o valor real da indenização e os juros legais” (art. 182, §4º, I, II e III da CF).

Em ambas hipóteses ocorrerá a indenização, pois caso contrário haveria confisco, o que é proibido pela Constituição Federal, salvo na hipótese de expropriação de glebas utilizadas para a plantação de plantas psicotrópicas.

PROPRIEDADE RESOLÚVEL

Dá-se quando o título aquisitivo (do bem móvel ou imóvel) está subordinado a uma condição resolutiva ou advento do termo. A propriedade deixa de ser plena, passando a ser limitada, em uma explicação simples, a propriedade passa a ser dividida com outra pessoa ou instituição independente da posse do bem. A hipótese encontra-se descrita no art. 1.359 do Código Civil, que preceitua, sendo resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, desaparecem os direitos reais concedidos em sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa de quem a possua ou detenha. Um exemplo de propriedade resolúvel é a propriedade fiduciária, onde há a transmissão do bem ao credor fiduciário, em garantia de uma dívida, sendo o bem resgatado pelo devedor no momento da quitação do débito (condição resolutiva).

Já o art. 1.360, dispõe acerca de hipótese distinta. Trata-se do que alguns autores chamam de propriedade ad tempus ou revogável. Neste caso, a propriedade se resolverá por causa superveniente, sendo considerado proprietário perfeito o possuidor que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, restando à pessoa em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

A condição na propriedade resolúvel significa a cláusula que, inserida no título de aquisição do bem, subordina a resolução da propriedade a um evento futuro e incerto.

Realizado assim o evento futuro e incerto, a propriedade desaparece, ou pode desaparecer, se resolve, como se jamais o fenômeno houvesse existido. Há modificação subjetiva do titular do domínio, tornando perfeito o direito eventual do proprietário diferido.

Já se tratando de termo na propriedade civil, é ele quem subordina a resolução da propriedade a um evento futuro e certo. Sendo o mesmo inexorável e garantido a sua ocorrência diferente da condição que é falível. Com o advento do termo, ocorrerão os efeitos inerentes à propriedade resolúvel. A propriedade se extingue com o implemento da condição ou advento do termo.

O proprietário resolúvel comporta-se como proprietário pleno, pois a limitação diz respeito apenas à duração de seu direito; enquanto não se der o evento condicional, pode exercer todos os seus poderes de pleno proprietário (usar, gozar e até dispor da coisa).

RESTRIÇÕES AO PODER DE PROPRIEDADE:

Em primeiro lugar, é fundamental relembrar que o direito de propriedade é o direito de ter posse, uso, e gozo do bem preservados. Em segundo lugar, admitem-se restrições a este direito em função, a uma, do primado do interesse coletivo ou público sobre o individual, e a duas, da função social da propriedade, considerando em ambos a necessidade social de coexistência pacífica.

A natureza destas restrições é de obrigação propter rem (por causa da coisa), porque tanto o devedor como o credor são titulares de um direito real, incidentes sobre a mesma coisa, só que não são oponíveis erga omnes (que tem efeito ou vale para todos) nem interessam a terceiros.

As restrições ao direito de propriedade comportam dois tipos: as fundamentadas no interesse social e as fundamentadas no interesse privado.

As restrições em virtude de interesse social pressupõem a ideia de subordinação do direito de propriedade privado aos interesses públicos e às conveniências sociais, sendo imprescindíveis ao bem-estar coletivo e à própria segurança da ordem econômica e jurídica. Já as baseadas no interesse privado inspiram-se no propósito de coexistência harmônica e pacífica de direitos, fundando-se no próprio interesse do titular do bem (ou de terceiros, a quem este pretenda beneficiar).

A seguir, trataremos de cada uma das espécies de restrições e limitações ao direito de propriedade, baseadas na distinção entre os interesses que as fundamentam.

As restrições ao direito podem ser:

Restrições baseadas no interesse social: Restrições constitucionais, restrições administrativas, restrições em razão da lei eleitoral, limitação ao direito de propriedade rural, e limitações de natureza militar.

Restrições baseadas em interesse privado: Do direito de Vizinhança, do uso anormal da propriedade, das árvores limítrofes, da passagem forçada, das águas, dos limites entre prédios, do direito de tapagem, direito de construir.

Limite constante no direito de vizinhança

Do direito de vizinhança

Nas palavras de Venosa, ”os chamados direitos de vizinhança são direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente da contiguidade”.

É um conjunto de regras que ordenam não apenas a abstenção da prática de certos atos (ex: proibição de uso do bem de modo a prejudicar a saúde, sossego ou segurança do vizinho; proibição de abrir janela, eirado ou terraço a menos de 1,5m do prédio vizinho), como também de outras que implicam a sujeição do proprietário (ou possuidor) a uma invasão de sua órbita dominial (ex: dar passagem; receber as águas que fluem naturalmente do prédio que lhe seja superior).

São obrigações propter rem, posto que vinculam o vizinho e o tornam devedor da obrigação de respeitá-las pelo simples fato de ser vizinho, ou seja, dono ou possuidor do prédio confinante. Assim, o direito de vizinhança obedece