Modelo de Petição de Perdas e Danos contra construtora

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Ou seja, até 06/10/2014, o Autor estava investindo em um empreendimento que sequer podia existir. E não por ter o empreendimento prazo de carência, mas pelo fato de INEXISTIR memorial de incorporação registro no Cartório de Registro de Imóveis. Noutros termos, a empresa capitalizou-se com o dinheiro dos clientes/consumidores, terceirizando claramente os seus riscos negociais.

Vale lembrar que o Autor permaneceu, enganado, nessa insegurança por mais de 20 meses! Ao passo em que, mesmo com memorial de incorporação registrado, a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64 – art. 33) apenas permite carência de, no máximo, 180 (cento e oitenta) dias.

É importante notar, ainda, que em seu próprio site a Construtora Ré anuncia que o Memorial de Incorporação apenas foi registrado em 06/10/2014 (doc. em anexo). Com muita dificuldade consegue-se detectar que, nas letras miudíssimas do anúncio – bem inferiores ao tamanho exigido pelo art. 54, §3º, do CDC –, está a data do registro do memorial de incorporação (06/10/2014).

É curiosa a campanha de marketing que alega ser a compra de um imóvel no empreendimento um “tão bom negócio”, que na semana do lançamento já havia 90% das unidades vendidas.

Ora, Excelência, na semana de lançamento – considerada a data do registro do memorial de incorporação – já havia 90% das unidades vendidas justamente porque praticamente dois anos antes do registro do memorial de incorporação a comercialização das unidades já havia começado.

Tem-se, portanto, que a Construtora Ré se utilizou de estratégia escusa para obtenção de recursos financeiros para construção do seu empreendimento através de valores pagos pelos consumidores antes do registro do memorial de incorporação. Se, no ato do lançamento, já se havia vendido 90% das unidades, imagine-se, Exa., quantos consumidores não foram colocados em risco e utilizados pela Construtora Ré.

Importante reprisar que, ainda sem o registro do memorial de incorporação, em 16/01/2014, o Autor assinou o “ ” com a Construtora Ré.

O fato é que, no interregno entre o primeiro pagamento, em 12/02/2013 e o registro do memorial de incorporação, em 06/10/2014, o Autor efetuou o pagamento de 21 (vinte e uma) parcelas, no valor nominal total de R$ 46.727,43 (quarenta e seis mil, setecentos e vinte e sete reais e quarenta e três centavos), que em valor presente – atualizado pelo INCC a partir do pagamento de cada parcela até a data do ajuizamento desta ação – totaliza R$ 60.258,48 (sessenta mil, duzentos e noventa e quatro reais e setenta e três centavos) (doc. em anexo).

No total, sem deixar de pagar uma parcela sequer, o Autor pagou à Ré o valor nominal de R$ 94.268,04 (noventa e quatro mil, duzentos e sessenta e oito reais e quatro centavos), conforme já mencionado alhures.

Assim, além da condenação da Construtora Ré à reparação pelos danos patrimoniais decorrentes do extremo atraso na entrega da obra, a presente ação busca a devida incidência da multa expressamente prevista no art. 35, §5º, da Lei de Incorporações Imobiliárias em razão de a Ré ter cometido infração a expresso texto de Lei.

Por estes motivos, por culpa EXCLUSSIVA da Ré, o Autor recorre ao Judiciário a fim de ter a justa compensação que lhe seria devido, haja vista persistir o interesse em ser possuidor do imóvel, sendo necessário a justa compensação pelas perdas, danos e lucro cessante que lhe foi impingido.

III. DO DIREITO

1. DO CARÁTER CONSUMERISTA DA RELAÇÃO ENTRE OS AUTORES E A RÉ. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.

Antes do mais, indispensável deixar assente o feitio consumerista da relação jurídica estabelecida mediante o instrumento particular de venda e compra de unidade autônoma à luz dos conceitos de “consumidor” e “fornecedor” sagrados nas cabeças dos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor - CDC), respectivamente:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Como consectário do reconhecimento da relação consumerista e da hipossuficiência técnica e econômica do Autor em relação à Construtora Ré, requer-se, desde já, a inversão do ônus da prova, em especial no que se referir a apresentação de documentos e a situação de atraso na entrega da obra. Com isso, não se pretende uma posição privilegiada ao Autor, mas uma proteção em uma relação em que claramente figura como hipossuficiente.

Com efeito, é plenamente indicada tal medida, uma vez que estão satisfeitos integralmente os requisitos exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor para sua determinação.

Para que não paire dúvida sobre a necessidade e adequação da medida, confira-se o que preceitua o CDC sobre o instituto, in verbis:

Art. 6º - São direitos básicos do consumidor: (...)

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação, ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias da experiência.”

Destarte, é imprescindível que este Juízo defira a inversão do ônus da prova em favor do Autor, a fim de que a tutela jurisdicional se faça plena e escorreita.

2. DA NULIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTIPULA A CARÊNCIA

Há, ainda, que se arguir a nulidade da cláusula contratual (prevista no item 5.1.1. da Promessa de Compra e Venda) que estipula que carência de 180 dias, como do item 5.1.2. que, ainda, prevê a automática e indefinida prorrogação da carência no caso e ocorrência de qualquer uma das diversas hipóteses ali elencadas.

Conforme poderá ser observado, no QUADRO RESUMO da Promessa de Compra e Venda, ONDE CONSTA O PRAZO PARA ENTREGA, cláusula E.2, NÃO FAZ QUALQUER ALUSÃO A NENHUMA PRORROGAÇÃO. Apenas na cláusula 5.1.1, pág. 9 da Promessa de Compra e Venda é que está embutida a previsão de carência de 180 dias, bem como a também