Contrato de locação, direito português

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ambos querem renovar o contrato, nada impedi que o façam por mais 6, 10, 15 ou 20 anos.

Por fim, o último elemento é o retributivo. O contrato de locação é essencialmente oneroso, pois ambas as partes têm o dever de cumprir obrigações. Como visto anteriormente o locador tem o dever de proporcionar o gozo da coisa entregando a mesma e perfeito estado ao locatário, todavia o locatário tem o dever de retribuir ao locador de forma periódicas e monetariamente rendas.

3. Características qualificativas do contrato de locação

O contrato em tela tem várias características qualificativa, a primeira é a locação como um contrato nominado e típico, pois é nominado pelo fato de a lei estabelecer uma categoria jurídica especifica a ele.

Locação como contrato consensual, pois ele é feito através do acorde de vontade entre as partes contratante, e a própria lei não inclui a entrega como elemento obrigatória à existência do contrato. Carlos Alberto Gonçalves, um doutrinador brasileiro diz que:

Contratos consensuais são aqueles que se formam unicamente pelo acordo de vontades (solo consensu), independentemente da entrega da coisa e da observância de determinada forma. Por isso, são também considerados contratos não solenes. Embora se possa dizer que todo contrato, na sua formação, é consensual no sentido de que pressupõe o consentimento, alguns existem para cujo aperfeiçoamento a lei nada mais exige que esse consentimento. A classificação em epígrafe também encara os contratos segundo a maneira como se aperfeiçoam.

Locação como contrato formal ou não formal, para entendemos essa definição temos que primeiro recorrer ao artigo 1023 que vai diferenciar o contrato de locação-arrendamento e o locação-aluguel, diferentemente do Brasil onde a palavra “aluguel” pode ser usada para bens móveis e imóveis, o ordenamento jurídico português faz essa diferenciação.

Quando falamos em arrendamento, estamos falando de bens imóveis e esses por força de lei devem ter formalidade na sua constituição, ou seja, para arrendar uma casa em Portugal o contrato só existirá se for por escrito.

Vale ressaltar que apesar dessa determinação do artigo 1069 é usual em cidades universitárias como Coimbra que os contratos sejam feitos de forma não solene, contudo em boa técnica esses contratos são inexistentes, aja visto que não respeitaram a forma.

Já o aluguel, locação de coisa móvel, poderá – em regra – ser feito de forma não solene. Ele deverá respeitar as normas gerais do artigo 219. Todavia existes alguns casos em que mesmo sendo aluguel deve ser feito por escrito por determinação da lei, como por exemplo contrato de locação de veículo automotor, (art. 17 da lei 354/86)

A locação, seja arrendamento ou aluguel, é um contrato oneroso pois ambas as partem se sacrificam. O locador tem o sacrifício de abster do gozo da coisa entregando-a a outrem. O locatário tem o encargo de pagar periodicamente valores pelo o gozo da coisa locada. É um contrato sinalagmático, uma vez que obriga o primeiro a proporcionar ao segundo o gozo da coisa. Já esse tem o dever de pagar a renda ou o aluguel.

Ela também é um contrato comutativo, tendo em vista que tanto um como outo contratante sabem bem quais são suas obrigações. Tem sua execução de forma duradoura, uma vez que a execução do contrato se arrasta durante um determinado período de tempo, não findando no momento de sua celebração ou da entrega da coisa para o gozo.

4. Formação do contrato de locação

O primeiro requisito para a formação desse e de qualquer contrato é a capacidade das partes para atos da vida civil. Qualquer pessoa seja ela física ou jurídica (simples ou coletiva) em plena faculdade de suas capacidades podem atuar nos dois polos da relação contratual.

Poderá assim fazer, também, através de seus representantes ou administradores. Em respeitos a pessoas física incapazes de praticar atos em seu próprio nome, deveram ser representadas ou assistidas pelos seus representantes. Nesse caso, sessando os poderes dos representantes legais, o contrato de locação caducará segundo o artigo 1051.

No mesmo viés são legítimos para celebrar contrato com prazo de duração inferior a seis anos qualquer das pessoas já citadas, tendo em vista que nesse caso a locação em vista como um mero ato de administração, podendo ser feita através de instrumento de mandato com poderes gerais.

É notório ter cuidado quando um bem tem mais de um proprietário, pois é preciso que todos derem o consentimento para que o negócio seja valido. O consentimento pode ser dado antes ou depois da celebração do contrato. No caso de cônjuges, a concordância só não será exigível se os mesmos forem casados em regime de separação de bens.

Já nos contratos com tempo superior a seis anos ou em contratos com tempo indeterminado não é admissível que seja feito por quem poderes de administração ordinárias, mas sim, por quem exerce administração extraordinária, como por exemplo o proprietário, usufrutuário, fiduciário, e até mesmo o arrendatário, se esse possuir autorização para sublocar parcial o total o bem.

5. Obrigações do locador

A primeira obrigação definida na lei é que o locador entregue a coisa locada, não basta a sua entrega, o locador deve proporcionar o gozo da coisa conforme a sua destinação. Nem sempre os bem são locados de forma clássicas onde uma parte apresentava a outra o bem e se aquela que pretendia locar gostasse, faziam negócio.

Se dessa forma já a o risco de na data da entrega a coisa não estar conforme imagina com as novas formas virtuais, onde um arrendatário pode estar do outro lado do globo em um computador analisando imóveis por fotos na internet. Não pode o locatário arrendar uma casa e ao dia da entrega a mesma não ter fiação ou encanação, pois isso impediria o gozo do bem.

O locador deverá segundo o artigo 1030 Os encargos da coisa locada, sem embargo de estipulação em contrário, recaem sobre o locador, a não ser que a lei os imponha ao locatário, desta forma cabe ao locador o pagamento dos encargos. Nem mesmo por convenção das partes essa determinação pode ser alterada, a única forma é se apropria lei permitir.

No caso de arrendamento urbano, o artigo 1078, n 1pocibilitar estipular em contrato em quem cairá o dever de parar. Contudo em arrendamento urbano a lei do RAR em seu artigo 8, considera nula toda e qualquer cláusula nesse sentido. São encargos da coisa locada os impostos prediais, as taxas, os seguros e os encargos de condomínio.

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