A RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR NA LOCAÇÃO DE IMÓVEL

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A figura do fiador tem se tornado cada mais mais escassa pois a maioria das pessoas preferem não correr os riscos de ter que assumir a responsabilidade de uma locação, mesmo que seja a parentes ou amigos próximos.

A par dessa dificuldade o mercado imobiliário vem inivando as modalidades de fiança.

Com base nessas informações vamos nos apresentar no presente trabalho acadêmico.

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2 FIANÇA E O FIADOR

2.1 Conceito e características

O termo fiança é oriundo do latim, fidere, que significa confiar. A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, uma garantia pessoal que para ser celebrada é necessária a existência do elemento confiança entre as partes pela qual o fiador vincula-se a uma obrigação principal, com a função de garantir o cumprimento deste, caso o afiançado não a cumpra (art. 818 do Código Civil) (BRASIL, 2002). Assim, cumpre destacar que o devedor não participa do pacto fidejussório, visto que o contrato de fiança existe apenas entre o credor e o fiador.

A fiança é contrato acessório, haja vista que para a sua existência pressupõe-se a existência de um contrato principal e sua função é garantir a obrigação deste. Trata-se de negócio unilateral, apenas o fiador obriga-se perante o credor, em contrapartida, este não assume nenhum compromisso para com aquele.

De acordo com o artigo 819 do Código Civil, o contrato de Fiança é solene, pois sua forma é prevista em lei e deve ser escrito não se admitindo a forma verbal (BRASIL, 2002).

Em sua grande maioria, a fiança é contrato gratuito, visto que o fiador ao se obrigar perante o credor o faz confiando na lealdade e honestidade do afiançado em cumprir suas obrigações. Mas nada impede que haja uma remuneração. Atualmente existem empresas especializadas em prestar fiança mediante remuneração, como por exemplo a fiança bancária, pela qual os bancos assinam termos de responsabilidade em troca de uma porcentagem sobre o valor afiançado.

A fiança figura no rol das garantias locatícias ao lado da caução e do seguro fiança. Sendo que, tratando-se de fiança locatícia, não é permitida mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.

Atualmente, a fiança destaca-se no meio imobiliário pela sua simplicidade, eficácia e rapidez. Diferente do seguro fiança que apresenta uma rigorosa seleção dos pretendentes à locação; ao contrário da caução que exige três meses de aluguel adiantado. Cumpre ressaltar que a maioria dos cidadãos, que necessitam da locação, não possuem bens para garantir um seguro e tampouco três meses de aluguel para caucionar.

O instituto da fiança tem como objetivo dar maiores garantias e possibilidades de o credor receber a sua dívida. O fiador, quando assume a obrigação de garantir um contrato é responsável nos exatos termos em que se obrigou e, caso não haja o pagamento da dívida, responde com seus bens patrimoniais pessoais.

Se o devedor não pagar a dívida ou seus bens não forem suficientes para cumprir a obrigação, o credor poderá voltar-se contra o fiador, reclamando o pagamento.

2.2 Fiador

Os altos índices de inadimplência têm feito com que muitas pessoas deixem de prestar fiança a parentes e amigos. As garantias exigidas pelos locadores e imobiliárias são os principais obstáculos para que um contrato de locação seja realizado.

A figura do fiador nada mais é do que uma garantia ao locador de que as despesas do imóvel estão asseguradas. Para ser fiador é necessário que a pessoa possua pelo menos um imóvel quitado.

Podem ser fiadores todos aqueles que são maiores ou emancipados e com direito à livre disposição dos seus bens. É necessária a outorga uxória do cônjuge, seja qual for o regime de bens do casamento.

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3 EFEITOS DA FIANÇA

3.1 Direitos e deveres do fiador

O fiador, como qualquer outro contratante, possui obrigações e direitos. A obrigação do fiador é pagar ao credor pela obrigação assumida pelo devedor caso ele não cumpra no tempo e forma previstos em contrato.

Os direitos conferidos ao credor são como uma tentativa de atenuar os efeitos da fiança.

3.1.1 Ação de regresso

Caso o devedor não pague a dívida a qual se obrigou cabe ao fiador intervir e efetuar o pagamento. Porém, cabe ação de regresso em face do afiançado inadimplente para reaver o valor da dívida juntamente com as perdas e danos que houver pago, além dos prejuízos que sofrer em razão da fiança. (art. 832, CC) (BRASIL, 2002).

3.1.2 Benefício de ordem

É um direito que o fiador tem de somente responder pela dívida depois que seja acionado o devedor principal e este não cumprir a obrigação de pagar. De acordo com o artigo 827 do Código Civil, o fiador compelido a pagar a dívida poderá alegar, até a contestação da lide, o benefício de ordem, que consiste em exigir que os bens do afiançado sejam executados antes dos seus (BRASIL, 2002).

O parágrafo único do artigo 827 do Código Civil diz que: “O fiador que alegar o benefício de ordem a que se refere este artigo deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito” (BRASIL, 2002, não paginado).

Caso o devedor principal não tenha cumprido a obrigação e o fiador venha a ser acionado para quitar a dívida, sem que antes aquele tenha sido acionado, poderá valer-se do benefício da ordem para que os bens do devedor sejam executados primeiramente. Vale ressaltar que se foi estipulada solidariedade entre devedor e fiador, é permitido ao credor cobrar a dívida tanto do devedor principal como do fiador.

Se houver pluralidade de fiadores, a responsabilidade será solidária entre os cofiadores, a não ser que tenham declarado o benefício de divisão (art. 829 CC), assim cada um dos fiadores responderá pela sua parte no pagamento. Entretanto, havendo obrigação solidária em relação ao pagamento da dívida, não se aplica o benefício de ordem aos fiadores, cabendo ao credor escolher qual devedor deverá ser acionado