A PROPRIEDADE CONDOMINIAL – CONCEITO E CARACTERIZAÇÃO

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CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. Tal instrumento jurídico deve prever, no mínimo, a) a cota proporcional e a forma de contribuição para atender às despesas ordinárias e extraordinárias; b) a maneira como o condomínio será administrado; c) a forma de convocação e o quorum da deliberação da assembléia e sua competência; d) as multas e sanções por desobediência aos preceitos; e) a matéria a ser tratada pelo regimento interno e a forma de sua aprovação. Pode ser alterada a qualquer tempo com a aprovação de 2 terços dos condôminos, exceto no que se refere à alteração da destinação do edifício que depende de unanimidade.

DIREITOS E DEVERES. São os dispostos no cc e os convencionados.

OS DIREITOS ESTABELECIDOS EM LEI SÃO:

- USAR, FRUIR E DISPOR (LIVREMENTE) DA SUA UNIDADE (ART. 1335, I DO CC) - sendo que o uso e fruição estão restritos à finalidade do condomínio, e a fruição ainda, a direito de preferência, como o de aluguel de vaga de garagem (ART. 1338 DO CC)

- UTILIZAR AS PARTES COMUNS, CONFOMRE A SUA DESTINAÇÃO E DE FORMA A NÃO EXCLUIR A UTILIZAÇÃO PELOS DEMAIS (ART. 1335, II DO CC).

- VOZ E VOTO NAS ASSEMBLÉIAS (ART. 1335, III DO CC) – para o exercício deste direito o condômino deve estar quites com a contribuição condominial ainda que não concorde com a cobrança tem seu direito suspenso – apenas judicialmente pode tentar invalidar a cobrança.

JÁ OS DEVERES ESTABELECIDOS EM LEI SÃO:

- CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO (ART. 1336, I DO CC) O critério de rateio deve ser o correspondente à fração ideal de cada um, salvo disposição em contrário na convenção (exceção às despesas de uso exclusivo de alguns condôminos, tais como sala de musculação ou escolinhas de futebol (ART. 1340 DO CC).

- NÃO REALIZAR OBRAS QUE COMPROMETAM A SEGURANÇA DA EDIFICAÇÃO – (ART. 1336, II DO CC) - O condômino pode executar as obras que bem entender dentro de sua unidade, desde que estas não comprometam na estrutura e segurança do prédio.

- ABSTER-SE DE ALTERAR A FORMA E A COR DA FACHADA, DAS PARTES E ESQUADRIAS EXTERNAS – (ART. 1336,III DO CC) – Não se pode introduzir nenhuma mudança no aspecto externo de sua unidade, pois isto interfere na estética do prédio. Cabem exceções como exemplo ar condicionado e redes de segurança ou grades.

- USAR A UNIDADE CONFORME A NATUREZA DO CONDOMÍNIO E CONVIVER COM URBANIDADE – (ART. 1336, IV DO CC) - O condômino deve respeitar a natureza do edifício em que mora ou trabalha e ser um bom vizinho.

SANÇÕES POR DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES – (ART. 1336, PAR. 1 E 2) - A principal é responder pelos consectários da inadimplência (juros de mora e multa – 2%), nas demais aplica-se a disposição da convenção, limitada a 5 vezes o valor da contribuição ou decisão de 2 terços dos condôminos em assembléia – sem prejuízo da indenização pelos danos sofridos.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – Se divide em três órgãos:

- ASSEMBLÉIA – É o órgão de deliberação e nela se exerce o direito de voz e voto, cada voto é proporcional à respectiva fração ideal (ART. 1352, PAR. ÚNICO DO CC).

O sufrágio por cabeça é exceção e deve ter expressa previsão na convenção de constituição do condomínio.

A assembléia pode ser ordinária (é obrigatória e anual – ART. 1350 DO CC) ou extraordinária (ART. 1355 DO CC).

A convocação deve se dar na forma estabelecida na convenção e tem competência para o fazer o Sindico ou 1 quarto dos condôminos. (ART. 1350, CAPUT E PAR. 1 E ART. 1355 DO CC).

Somente pode haver deliberação se houver a convocação de todos os condôminos (ART.1354 DO CC).

Quando não se exigir quorum especial, as deliberações, em primeira convocação, pode-se dar se houver a presença da maioria dos condôminos e que representem mais da metade dos titulares das frações ideais (ART. 1352 DO CC), já em segunda pode se dar por maioria do voto dos presentes (ART. 1353 DO CC), ressalvado a exigência de quorum especial, e são eles:

a) mudança da destinação do edifício (ART. 1351 DO CC) e construção de outro pavimento (ART. 1343), ambas exigem unanimidade.

b) alteração da convenção (ART. 1351), realização de obras voluptuárias (ART. 1351, I), obras úteis de acréscimo destinados a facilitar ou aumentar a utilização de áreas comuns (ART. 1342), todas exigem dois terços.

c) realização de obras úteis sem acréscimo (ART. 1341, II), destituição do sindico (ART. 1349), extinção do condomínio no caso de ser ele considerado destruído ou ameaçar ruína (ART. 1357), todos exigem maioria absoluta.

d) aplicação de multa pelo descumprimento de dever principal (ART. 1336, PAR. 2), dois terços menos o infrator.

e) aplicação de multa suplementar por descumprimento reiterado de dever condominial (ART. 1336, PAR. 2), três quartos, menos o infrator.

II) SINDICO – É o órgão responsável da representação legal do sujeito despersonalizado, bem como, no plano interno, administrar os interesses comuns, é o órgão executivo. Pode ser pessoa natural ou jurídica, condômino ou não (ART. 1347 do CC), se for não condômino é obrigatoriamente remunerado – compete ao sindico (ART. 1346 3 1348 DO CC).

III) CONSELHO FISCAL – (ART. 1356 DO CC) É órgão facultativo, com existência e funcionamento dispostos em convenção, compete-lhe a fiscalização da administração.

REALIZAÇÃO DE OBRAS – As regras fariam conforme a natureza delas – obras voluptuárias necessitam da aprovação de dois terços dos condôminos (ART. 1341, I DO CC), obras úteis de facilitação de uso ou acréscimo de áreas comuns necessitam de dois terços (ART. 1342 DO CC), já as úteis que não acarretem acréscimo dependem de aprovação de maioria absoluta (ART. 1341, II DO CC). As obras necessárias não dependem, em regra, de aprovação em assembléia (ART. 1341, PAR. 1). No caso da obra necessária despender valores excessivos, se for urgente deve o sindico realizá-la e convocar a assembléia de imediato