Direitos Reais de Garantia

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As garantias reais pode se dar por meio de hipoteca, penhor e anticrese das quais também dependeram da estrutura do objeto se ele móvel ou imóvel, desta maneira estruturando o contrato a ser elaborado.

Mesmo sendo possível ser realizada entre as partes por comum acordo é necessário respeitar as normas estipuladas em lei sobre pena de nulidade ou invalidade.

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causas de Invalidez

A sua formalização é essencial devendo constar no contrato todos os requisitos e especialização necessários para identificar e instituir o objeto dado como garantia de cumprimento de uma obrigação, Maria Helena Diniz no Código Civil comentado de 2009 especifica quais informações são consideradas de suma importância para sua convalidação:

“A especialização do penhor, hipoteca e anticrese vem a ser pormenorizada enumeração dos elementos que caracterizam a obrigação e o bem em garantia o instrumento consignar :a) o total de credito, sua estimação ou valor máximo; b)o prazo fixado para o pagamento da divida; c) a taxa de juros, se houver; e d) a descrição da coisa dada em garantia (...), se o contrato de penhor hipoteca e anticrese não contiver tais dados, será ineficaz."

As possíveis invalidações do contrato estão expressamente estipuladas no artigo 1.424 do Código Civil, ainda podemos considera como causa de invalidade quando tal ato não possuir a publicidade no Cartório de Registro de Imóvel contendo estas especificações registradas na matricula do Imóvel, caso contrario não será possível ao credor executar a sua preferência ou o privilegio, vejamos mais sobre isso a seguir.

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Causa de Nulidade

O artigo 1.428 refere-se à proibição de realizar o pacto comissório do qual, impede que o credor hipotecário, pignoratício ou anticrético retenha para si o bem dado como garantia antes de vencida a parcela, deste modo mesmo que esteja estipulada de acordo com a vontade das partes esta possibilidade, o contrato será nulo, porém caso a parcela esteja vencida e o devedor por livre espontânea vontade quiser dar o bem que esta em garantia e que possua um valor proporcional a divida ao credor, este será licito.

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Direitos e Deveres

O devedor que estabelecer um bem como garantia real seja por hipoteca, penhor ou anticrese não da direito ao credor sobre a coisa, sendo que o bem continuara sendo propriedade do devedor, a garantia real dará ao credor a prioridade de receber o valor devido caso precise realizar uma execução contra o devedor, segundo Silvio Rodrigues "o direito de garantia é o que confere a seu titular a prerrogativa de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente para a sua satisfação", caso haja mais que uma hipoteca, o segundo hipotecário terá a prioridade secundaria devendo respeitar a ordem da realização das hipotecas.

Mesmo que o bem seja dado como garantia do cumprimento da obrigação o credor não poderá ficar com o bem integralmente pela divida, devendo este bem ser vendido ou leiloado cabendo ao devedor pagar o credor o valor certo devido, ou seja, no caso de uma execução não poderá haver desproporcionalidade entre o bem dado como garantia com o valor real devido, e caso o valor da divida seja excedente ao valor do bem dado como garantia, este bem será vendido ou leiloado e o valor arrecadado será transmitido ao credor, e o devedor assumira o restante da divida de forma pessoal, responsabilizando-se a pagar o restante do valor devido, e possíveis custas processuais e gastos com o leilão de acordo com o artigo 1.430 do Código Civil.

Aquele que der um bem como garantia em nome alheio, não terá obrigação de restituir ou reforçar o contrato de hipoteca, anticrese ou penhor, quando o bem dado em garantia por algum motivo se perder, desde que tal ocorrido não tenha se dado de forma culposa pelo proprietário do bem.

Quando a divida paga em parcelas no caso da hipoteca, penhor ou anticrese só poderá ser extinto a obrigação quando todas as parcelas forem pagas, visto que não se pode abater as parcelas do bem, ou seja o bem penhorado/hipotecado/anticreitco sempre estará com o valor da garantia integral sobre a divida não sendo possível abater os valores já pagos. Nos casos em que se transmitirem a hipoteca aos herdeiros apenas não poderá ela se dividir em frações de acordo com a cota parte de cada herdeiro devendo apenas um se responsabilizar pelo todo, isto se da devido a garantia ser indivisível.

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Do vencimento Antecipado

Como já havíamos comentado antes, não é possível que o credor adquira o bem dado em garantia para si quando a parcela não estiver vencida, porém o artigo 1.425 CC, nos trás expressamente algumas possibilidades de adiantar o vencimento destas prestações, garantindo o direito real do credor quando por algum motivo o seu direito venha a ser ameaçado. Vejamos a seguir o artigo que nos trás as possibilidades de antecipação da parcela:

Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:

I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;

II - se o devedor cair em insolvência ou falir;

III - se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;

IV - se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;

V - se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.

2.0 MODALIDADES DE GARANTIAS REAIS

As garantias reais prevista no código Civil de 2002 estão divididas em três formas hipoteca, penhor e anticrese e todas possuem características semelhantes como garantia real do cumprimento de uma obrigação destinando um bem como garantia deste valor dando a preferência nos casos da hipoteca e do penhor, outra característica semelhante é o direito de seqüela, já na anticrese não há que se falar em direito de preferência mais sim em retenção, mesmo possuindo