Os Limites Entre Prédios e Tapagem e Direito de Tapagem

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Com relação ao a invasão do ramo ou troncos de árvores de uma propriedade para a outra, o Código Civil regula que, aquele que tem sua propriedade invadida por raízes e troncos de árvores, pode, até o plano vertical divisório, cortá-los.

Por último, em se tratando dos frutos, o Código Civil determina que, os fruto caídos em terreno vizinho, pertencerão ao dono do solo em que caíram.

- Passagem Forçada

Em se tratando de passagem forçada, faz-se necessário diferenciá-la da passagem referente a passagem de servidão.

A passagem forçada, não se enquadra na natureza das servidões, apesar de compartilharem o conceitos relativos aos princípio de solidariedade social.

Tendo sua origem no direito romano, o preceito assegura ao dono de prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, mediante de pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo judicialmente fixado se necessário.

Para se ter direito a passagem forçada, é exigível o requisito básico do encravamento, que se encontram apenas em prédios sem saída para via pública, nascente ou porto o tem, não bastando a mera alegação de comodidade, nem se impondo ao vizinho que suporte o encargo da passagem para a realização de melhoria.

Portanto, se o prédio for dotado de saída, mesmo que em péssimas condições, não se qualifica como “encravado”.

O proprietário do prédio onde se estabelece a passagem forçada tem direito a indenização cabal.

Quando existirem mais de um prédio possíveis para o oferecimento da passagem, terá que admiti-la aquele que tiver mais facilidade e viabilidade para oferecê-la.

- Passagem de Cabos e Tubulações

A passagem de cabos e tubulações possui princípio parecido com o do “encravamento” referente a passagem forçada, ou seja, só é admitido quando por qualquer motivo não for possível realiza-lo de outro modo, ou quando for muito oneroso proceder de outra forma, casos em que o juiz, mediante indenização quando for o caso, pode obrigar que o proprietário de um prédio suporte tal encargo.

Por outro lado, o artigo 1.287 trata de risco ao admitir a passagem de cabos e tubulações naquele que irá suportá-los, salientando que, se houver grave risco, será facultado ao prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

- Águas

O regime dos cursos de águas, assim públicas como provadas, é objeto de legislação especial.

O Código Civil de 2002, trata de aspectos relativos as águas que escapam do Código de Águas.

A colocação topográfica dos prédios estabelece a aplicação do princípio, o que é inferior, automaticamente recebe as águas que correm da propriedade superior, não podendo realizar obras que embaracem o fluxo da água, ao passo que o possuidor da propriedade superior não pode realizar obras que prejudiquem a condição natural do outro.

O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

O Código Civil dispõe ainda que o possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores.

O art. 1.293 do Código Civil disciplina a construção de canais através de prédios alheios, na medida em que sejam indispensáveis às primeiras necessidades da vida, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

Com relação à construção de barragens, açudes, ou outras obras de represamento das águas, são permitidas, sendo o proprietário vizinho indenizado pelos danos sofridos, deduzido o valor do benefício obtido.

Em resumo, podemos concluir que as questões pertinentes ao uso das águas por parte dos particulares, mantém os mesmos princípios atinentes aos da passagem forçada e tubulações, em que são avaliados os binômios de necessidade, pensando o bônus e o ônus de cada um, cabendo indenização aos ônus suportados.

- Limites entre Prédios e Direito de Tapagem

Quando tratamos de direito de propriedade, faz-se necessário tratar da demarcação da propriedade, ou seja, marcos, cercas, entre outros meios utilizados para determinar e separar uma propriedade da outra.

O Código Civil determina que é direito do proprietário cercar, murar, valar, ou tapar de qualquer modo o seu prédio, podendo constranger o seu confinante a proceder om ele a demarcação, entre os dois prédios, repartindo proporcionalmente as respectivas despesas.

- Direito de Construir

O proprietário tem o direito de levantar em seu terreno as construções que lhe aprazem, sendo que, as questões pertinentes a exigências técnicas, sanitárias e estéticas as quais se subordinam as construções, reguladas pelo Código Civil, em relação à vizinhança.

- Condomínio Necessário ou Forçado e Voluntário

Forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.

Então o Condomínio necessário ou forçado é o que a lei estabelece em relação a certos bens cuja divisão deve ser permanentemente mantida. Por ser forçado, esse condomínio não é necessariamente obrigatório. Com essa qualificação, significa-se que não admite partilha. Além disso, releva notar que as partes ideais dos diversos condôminos não podem ser transferidas isoladamente. Por fim, importante assinalar que os direitos dos proprietários da coisa comum têm extensão maior do que os dos condôminos voluntários, no que toca ao bem sob condomínio.

Constam do direito de vizinhança alguns casos de condomínio forçado: arts. 556, 571, 579, 580, 588. Há na aquisição da propriedade imóvel também regras sobre condomínio forçado: arts. 607, 609, 615.

O compáscuo (comunhão de pastagens) consta do art. 646; todos do Código Civil. No entanto, espécie relevante de condomínio forçado é a que ocorre nos edifícios de apartamentos em relação ao solo e as partes que se destinam a utilização