Um Estabelecimento empresarial

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4.3 EXCEÇÃO DE RETOMADA

A exceção de retomada como o nome diz é uma exceção ao direito de inerência ao ponto, que permite o locador tomar o ponto e não fazer a renovação compulsória do contrato de locação empresarial. Esse fato ocorre sempre que houver colisão entre o direito de renovação da locação empresarial do locatário, previsto em legislação ordinária, e o direito do locador de propriedade, previsto na Constituição. Dessa forma, como existe uma supremacia da Constituição em relação às demais leis, seria inconstitucional impedir o exercício do direito de propriedade do locador em razão do direito de inerência ao ponto, por isso admite-se a exceção de retomada pelo locador.

A lei do inquilinato exemplifica algumas hipóteses em que é possível a exceção de retomada nos seus art. 52 e 72, II e III.

“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente..”

“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;”

4.4 AÇÃO RENOVATÓRIA

A ação renovatória é a ação judicial específica para o exercício do direito de renovação compulsória do contrato de locação pelo locatário. Ela possui um prazo decadencial entre 1 ano e 6 meses antes do termino do prazo do contrato a renovar.

Nessa ação deve constar a comprovação do atendimento aos requisitos da locação empresarial, exato cumprimento do contrato, pagamento dos impostos e taxas cabíveis e a apresentação de uma nova proposta de aluguel.

Em caso de improcedência da ação em razão ou do desatendimento aos requisitos de locação empresarial, ou exceção de retomada, ou decadência do direito a ação, o juiz determinará a expedição do mandato de despejo para a desocupação do imóvel em 30 dias.

4.5 INDENIZAÇÃO DO PONTO

Se em virtude do direito de exceção de retomada o locatário perder o ponto, este tem direito a uma indenização visto que ele fez um investimento no estabelecimento empresarial, organizou os elementos do negócio, conquistou uma clientela e por isso, oferece uma oportunidade de sucesso ao futuro locatário daquele ponto. Logo, é vedando o enriquecimento ilícito e tutelando a boa-fé do empresário que se reconhece o direito a indenização pela perda do ponto.

Os pressupostos para a indenização pela perda do ponto são: a locação deve ser caracterizada como empresarial, ajuizamento da ação renovatória dentro do prazo e acolhimento da exceção de retomada. O art. 52, inciso 3 da Lei do Inquilinato assinala as hipóteses em que se cabe tal indenização.

5. SHOPPING CENTER

O Shopping Center é diferenciado dos demais estabelecimentos empresariais na medida em que é organizado com intuito de haver a distribuição da oferta de produtos e serviços centralizados em seu complexo e, em decorrência disto, o direito de inerência do lojista não pode implicar o esvaziamento do direito de propriedade do empreendedor do Shopping quando este não puder desenvolver plenamente o complexo. O contrato de locação tem características bastante peculiares, desdobrado em parcelas fixas, reajustáveis de acordo com índice e a periodicidade definidos no instrumento contratual, e em parcelas variáveis, geralmente um percentual do faturamento obtido pelo locatário no estabelecimento locado. A lei proíbe apenas a cobrança de despesas extraordinárias de condomínio e os gastos com obras ou substituições, bem como as despesas não previstas em orçamento prévio.

6.ALIENAÇÃO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

O estabelecimento empresarial pode ser vendido pelo empresário num contrato de compra e venda denominado Trespasse, entre o alienante e o adquirente, logo o estabelecimento que engloba tanto bens incorpóreos e corpóreos envolvidos na exploração de uma atividade econômica passarão do patrimônio do primeiro para o do segundo.

Formalmente, deve ser um contrato escrito e, para que surta efeitos perante terceiros (erga omnes), na prática é necessário seu arquivamento “à margem da inscrição do empresário ou da sociedade empresária” na Junta Comercial ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas, dependendo da natureza empresarial, nos termos do artigo 1.144 do Código Civil, bem como de publicação na imprensa oficial.

Em geral, a transferência do estabelecimento empresarial se aperfeiçoa pela tradição (entrega da coisa), entretanto, quando há transmissão de bens imóveis, a legislação exige o registro da escritura pública (art. 108 do CC).

Chama-se, ainda, atenção para o 1.145 do CC, que dispõe quanto ao cuidado que o adquirente deve ter quanto às condições patrimoniais dos alienantes a fim de não colocar em risco a eficácia da transferência do estabelecimento, sendo inclusive recomendada a notificação dos credores.

Quanto à responsabilidade dos débitos anteriores à alienação, reza o artigo 1.146 do Diploma Civil que “o adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados (...)”. Contudo, se os débitos não estavam contabilizados, presume-se que o adquirente não tinha conhecimento deles, no entanto, tal presunção pode ser afastada, por exemplo, nos casos em que a dívida não contabilizada foi detectada em procedimentos de Due Diligence elaborados pelo adquirente.

No Direito do Trabalho, o adquirente é sucessor nos termos do artigo dos artigos