O CONFLITO DE VIZINHANÇA E SUA COMPOSIÇÃO

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Em sua obra, San Tiago Dantas, trata do tema qualificando a natureza real dos direitos de vizinhança e as situações jurídicas geradas das obrigações em razão da própria coisa (protpter rem), onde o direito a propriedade pode vir a colidir com a supremacia do interesse público. Sugeriu assim, que o magistrado diante de um julgamento quanto aos conflitos de vizinhança, deve optar por exigir a tolerância entre as partes, exigir que cessem os atos danosos ou por fim, que haja tolerância pela parte prejudicada, desde que mediante a indenização pelo perturbador.

Já com amparo ao Código Civil, em seu artigo 1.277, para o denominado comportamento abusivo, ou o mau uso da propriedade vizinha que resulte em danos à saúde, segurança e sossego, “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Hoje nosso ordenamento jurídico trata como abuso de direito no qual uma das partes viola a destinação econômica e social do seu direito e faça dele um uso antissocial, e como desde o início temos acentuado o aspecto dominante, sob que o conflito hoje em dia se apresenta de dois proprietários, ambos ciosos de observar a lei, as normas de precaução, as prescrições técnicas, e, no entanto, em irremediável choque, porque o uso de quem um faz do respectivo prédio impede ou prejudica o que o outro deseja fazer do seu.

Deve verificar-se se a intromissão pode ou não ser tolerada. O incômodo tolerado deve ser desprezado, mas o intolerável não. Leva-se em conta o grau de suportabilidade do homem médio, normalmente previsto em leis administrativas, e não o grau de tolerabilidade da pessoa afetada pela intromissão, o vizinho, para evitar-se que pessoas extremamente sensíveis possam obstar o exercício regular do direito de propriedade de outrem.

A intromissão deve causar dano, o uso abusivo ou a interferência prejudicial da propriedade pode resultar em ofensa à segurança pessoal ou aos bens no caso de atos que comprometam a estabilidade e a solidez do prédio e a segurança de seus habitantes, como o depósito de explosivos e inflamáveis; industriais que produzam trepidações e ocasionem rachaduras nos prédios vizinhos; ofensa ao sossego com a produção de ruídos exagerados que perturbem ou molestem a tranquilidade dos moradores, como gritarias, festas noturnas; emprego de alto-falantes de grande potência, barulho de máquinas; ofensa à saúde pela emanação de gases tóxicos, poluição de águas, funcionamento de matadouros.

É possível ainda que o imóvel, embora não produza uma intromissão intolerável no prédio vizinho, acarrete-lhe dano à segurança em razão de estar preste a ruir. Nesse caso, permite-se ao proprietário do prédio vizinho exigir a demolição, valendo-se para tanto da ação demolitória ou pedir a reparação do prédio ou, ainda, que o proprietário lhe dê uma garantia (caução) que o assegure contra a possibilidade de dano iminente (artigo 1.280 e 1.281 do Código Civil).

A solução da lide pelo juiz deve basear-se no parecer do perito e nos títulos dos direitos das partes. Existem regras a serem seguidas no juízo de demarcação. Primeiro o exame do título dominial; se o exame dos títulos para definir os limites for insuficiente, recorre-se ao critério da posse; persistindo a indefinição, determina o Código Civil a repartição por partes iguais da área duvidosa entre os prédios ou, sendo isso impossível, a adjudicação a um deles, mediante indenização do outro (CC artigo 1.298), que, contudo, não tem regras estabelecidas, pois o Código Civil não estabelece os critérios para decidir a qual dos prédios será adjudicado a parte duvidosa, cabendo ao juiz decidir, de acordo coma circunstancia de cada caso.

Neste tópico o legislador tratou de disciplinar as limitações impostas ao direito de propriedade no que diz respeito à prerrogativa de construir. Como regra, o proprietário tem ampla liberdade de construir o que lhe aprouver, mas se sujeita às restrições impostas no Código Civil e nos regulamentos administrativos, conforme preceitua o artigo 1.299 do Código Civil.

Referências Bibliográficas

ROCHA, Silvio Luís Ferreira da. Direito Civil 3, Direitos Reais, Editora: Malheiros Editores, 2010.

DANTAS, San Tiago. O Conflito de Vizinhança e sua Composição, 2. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1972.