MODELO CONTRATOS MERCANTIS

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Em relação ao contrato podemos afirmar que o mesmo é uma das modalidades de obrigação, ou seja, um vínculo entre pessoas, em virtude do qual são exigíveis obrigações. A existência ou extensão de uma obrigação depende das disposições estabelecidas nas normas jurídicas ou da vontade dos contratantes.

Assim quando a norma jurídica define, totalmente, a existência ou extensão do vínculo obrigacional, podemos afirmar que a obrigação é legal (indenização, tributo, pensão alimentícia). Caso a definição da existência ou da extensão da obrigação não se encontra exaurida na sua disciplina legal, possibilitando às partes envolvidas esta definição, podemos dizer que estamos diante do contrato, ou seja, o conjunto de obrigações em que a existência e a extensão dos deveres dos contratantes, são definidas em parte pela lei e em parte pela vontade dos mesmos.

Há diversas espécies de contratos mercantis, que regulam as mais diversas relações jurídicas comerciais praticadas no direito pátrio. Exemplo destas espécies são os contratos de: Shopping Center, Cartão de Crédito, Arrendamento Mercantil (leasing), Faturização (factoring) e Franquia (franchising).

2.1 SHOPPING CENTER

A instituição de shopping centers representou verdadeira revolução no comércio varejista, modificando os métodos de atuação empresarial, de captação e de conversão de clientela, bem como a realização de resultados em investimento imobiliário.

Para a Associação Brasileira de Shopping Centers - ABRASCE “Shopping Center é um centro empresarial planejado, sob administração única e centralizada, composto de lojas destinadas à exploração de ramos diversificados de comércio, e que permaneçam, na sua maior parte, objeto de locação, ficando os locatários sujeitos a normas contratuais padronizadas que visam à conservação do equilíbrio da oferta e da funcionalidade, para assegurar, como objetivo básico, a convivência integrada e que varie o preço da locação, ao menos em parte, de acordo com o faturamento dos locatários - centro que ofereça aos usuários estacionamento permanente e tecnicamente bastante”.

Simplificando e dividindo em tópicos, diremos que a ABRASCE define shopping center como um centro empresarial, planejado, sob administração única e centralizada, e que: a) seja composto de lojas destinadas à exploração de ramos diversificados de comércio e prestação de serviços, e que permaneçam em sua maior parte, objeto de locação; b) que os locatários estejam sujeitos a normas contratuais padronizadas, visando à manutenção do equilíbrio de oferta e da funcionalidade, para assegurar, como objetivo básico, a convivência integrada; c) varie o preço da locação, ao menos em parte, de acordo com o faturamento permanente.

Para o ICSC - International Council of Shopping Center, o “shopping center seria um grupo de estabelecimentos empresariais unificados arquitetonicamente e construído em terreno planejado e desenvolvido, que deverá ser administrado como uma unidade operacional, sendo o tamanho e tipo de lojas existentes relacionados diretamente com a área de influência empresarial a que essa unidade serve. Deverá também oferecer estacionamento compatível com todas as lojas existentes no projeto”.

Analisando as definições acima, diremos que shopping center trata-se de um grupo de lojas que deverá obedecer a um planejamento prévio e serão unificadas não só pela arquitetura, mas também, por uma administração única, sujeita, a normas contratuais padronizadas. As lojas deverão também ter uma distribuição no estabelecimento global, de acordo não só com o tamanho e tipo, mas também com a exploração de ramos diversificados.

O shopping center esconde uma estrutura fértil à formação de peculiares relações jurídicas, tais como: a natureza da ocupação, pelas circunstâncias de sua fixação, a base de ajuste e atualização do preço mensal do uso dos compartimentos, além das inúmeras e inusitadas normas complementares para a utilização dos espaços e funcionamento do conjunto.

No Brasil, os empresários que ocupam unidades em shopping centers não são, em geral, proprietários dos espaços, mas sim locatários das lojas, de titularidade do organizador de cada centro empresarial. Embora lançadas, sob a aparente forma de venda pelo regime da incorporação imobiliária, até mesmo com financiamento disponível, a propriedade dos espaços não costuma ser atribuída aos interessados. Poucos shoppings, no país, divergem desse modelo. O Shopping Center Lapa e o Shooping Center Iguatemi, ambos em São Paulo, e o Shopping Center La Plage, na cidade de Guarujá, são exceções aos modelos vigentes, pois foram lançados sob a forma de venda pelo regime de incorporação imobiliária, transformados em cotas ideais e cada fração tem um voto nas deliberações, conforme estipulado em convenção de condomínio. O interessado em ingressar em um shopping center deve analisar as condições que lhe estão sendo impostas, pois o seu ingresso no empreendimento irá submetê-lo a um contrato atípico de locação, em que o único direito que lhe é assegurado é o de locar e pagar. O shopping center surgiu para criar um direito novo, ou um espaço, a ser preenchido por um complexo novo e especial de normas jurídicas e, sem dúvida, no campo jurídico é que as divergências são maiores, principalmente quando procuram classificar o tipo de contrato que rege o centro empresarial. Não há ainda no Brasil, lei que regule esse centro empresarial, devido às divergências de opiniões entre os doutrinadores e as jurisprudências de nossos Tribunais. O ponto forte dessas divergências é justamente a caracterização do tipo de contrato celebrado entre os investidores do centro empresarial, os usuários das lojas e a administradora. O universo legal que compreenderá o empreendimento, constituir-se- á, de três documentos autônomos, cujos conteúdos irão impor obrigações distintas aos lojistas, são eles: a) o contrato de locação, que definirá as relações entre o empreendedor e o locatário, no tocante ao espaço locado, definindo em especial a remuneração ou aluguel a ser pago ao proprietário ou proprietários do espaço locado; b) a escritura declaratória de normas complementares ao contrato de locação, ou, a convenção condominial acompanhada do regimento interno, como o próprio nome diz, é um complemento ao contrato de locação a ser firmado também pelo empreendedor e lojista na qual estarão definidas as regras das atividades a serem exercidas dentro do empreendimento e; c) o estatuto da associação dos lojistas, que é um elo entre os lojistas de um mesmo