Direito Real das Coisas

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3) Direito de Seqüela: é o direito de perseguir a coisa, buscar a coisa vinculada ao direito real em poder de quem a detenha.

Ex.: Tício vendeu o mesmo carro para Túlio e Caio. Fez a entrega para Caio (tradição). Se Túlio “tomar” o carro de Caio, este pode exercer seu direito de seqüela. Para Túlio, resta demandar Tício, por descumprimento de obrigação (direito pessoal). Ou seja, o proprietário tem o direito de buscar a coisa nas mãos de quem a detenha, ainda que esta posse seja de boa-fé.

4) Objeto: conforme já exposto, o objeto do direito real é uma coisa, a qual sempre deve ser:

- Determinada, atendendo ao princípio da especialidade

- Atual, para ter efeito erga omnes e publicidade.

A coisa não pode ser futura e aleatória, como nos contratos de venda de coisa indeterminada. Via de regra, temos que ter materialidade, ou seja, os direitos reais recaem sobre bem corpóreo. Os bens incorpóreos ficam na esfera do direito pessoal. Contudo, temos uma exceção: contrato de incorporação (compromisso de compra e venda de apartamento que só existe no projeto). Registrado esse contrato, gera publicidade, criando direito real sobre coisa ainda não existente.

5) Exclusividade: diz-se que o direito real é exclusivo porque não existem duas pessoas (titulares) com o mesmo direito real sobre a mesma coisa ao mesmo tempo. Exemplo: marido e mulher têm direito a 50% cada um sobre um apartamento e nunca poderão ter, os dois, 100% do mesmo imóvel. Percebe-se que a coisa pode ser indivisa em meação, mas nunca duas pessoas terão a totalidade da propriedade ao mesmo tempo.

Correlato ao princípio da exclusividade temos dois princípios:

- Princípio da elasticidade. Este princípio possibilita que o direito de propriedade seja desmembrado em outros direitos. Exemplo: limitação da propriedade em desfavor do proprietário que perderia alguma de suas faculdades (usar e gozar no caso de usufruto). A propriedade, na essência, continua, mas o proprietário perde temporariamente alguns dos poderes descritos no artigo 1228 do CC;

- Princípio da consolidação. Este possibilita a reunificação daqueles direitos desmembrados da propriedade, com a reconstituição plena da propriedade. Exemplo: a recuperação, pelo proprietário, do uso e gozo do direito de propriedade, por meio da extinção de um usufruto.

6) Aquisição – forma especial: O direito real pode ser adquirido por usucapião, que é o direito de propriedade decorrente da posse e por decurso de determinado lapso temporal. Só se adquire por usucapião em direito real. Não é possível, por exemplo, a aquisição de crédito por usucapião. No direito pessoal, a prescrição somente extingue direitos, não os cria.

7) Extinção: os direitos reais, em regra, não se extinguem pela inércia do seu titular, ou melhor, pela prescrição. O não uso da propriedade (não uso do direito real), não proporciona a perda do direito, ressalvado o descumprimento da função social da propriedade. Em outras palavras, a inércia do titular do direito real, salvo exceções prescritas na lei, não tem o condão de extinguir o domínio. Já no direito pessoal o mesmo não ocorre, pois a inércia do titular enseja a prescrição e a decadência. Por exemplo: a omissão de um credor possuidor de um cheque gera a perda do direito de executá-lo em seis meses. O credor de uma nota promissória tem o prazo peremptório de três anos para buscar, via ação judicial, o recebimento de seu crédito, sob pena de perdê-lo por sua inércia,

8) Preferência: os direitos reais têm a característica da preferência, que nada mais é do que a prioridade. Esta característica tem duas facetas:

- quem der publicidade tem preferência temporal. Exemplo.: “A“ vende, através de escritura pública, um imóvel para “B” e depois para “C”. “C” registra no C.R.I., ele tem a preferência. A prenotação do primeiro título gera preferência em relação ao segundo.

- quem tiver direitos reais de garantia têm preferência. Ex.: hipoteca. A hipoteca gera preferência ao titular do direito real de garantia. Exemplo: um devedor falido, deve R$ 400.000,00 e tem uma casa de R$ 200.000,00. Reconhecida a insolvência civil, haveria uma divisão eqüitativa para todos os credores, mas se um deles tiver a garantia da hipoteca, receberá primeiro a dívida garantida pelo imóvel, ressalvados os casos de preferências legais (arts. 1422 e 961 do CC).

9) Abandono: o titular do direito real pode abandonar a coisa. No direito pessoal isso não ocorre porque a não se pode abandonar a prestação do devedor, considerando-se sua natureza incorpórea.

10) Posse: só se admite posse sobre direitos reais, ou seja, apenas os direitos reais são passíveis de posse. Pode-se ter a posse sobre uma casa, mas não se pode ter posse sobre um direito, uma vez que posse é a exteriorização do domínio.

11) Tipicidade (Principio da Tipicidade): o direito real decorre da previsão legal. Ou está previsto em lei ou não é direito real. Não se concebe a criação de direito real por autonomia privada. Ex.: não se pode criar direito real, dando o juiz um OK na compra e venda particular, sem registro. Nem as partes podem, por consenso, pretender estabelecer direito real.

Nos direitos pessoais é diferente. Temos os contratos típicos (compra, venda, doação, locação) e os atípicos (criar um tipo de contrato não previsto desde que não ofenda a ordem pública e os bons costumes).

Os direitos reais existem por previsão legal em numerus clausus (ou números fechados). O artigo 1225 CC prevê quais os direitos reais. Outros direitos reais estão fora do Código Civil (registro de compromisso de compra e venda, alienação fiduciária em garantia, etc.).

12) Temporalidade: um contrato (direito pessoal) já nasce visando a extinção. O direito pessoal é, dessa forma, temporário. Por seu turno, o direito real tende à perpetuidade, transmitindo-se com a morte de seu titular.

Classificação dos Direitos Reais

1) Direitos reais sobre coisa própria: é o direito real pleno, completo. É a propriedade com os direitos de usar, fruir, dispor.

2) Direitos reais sobre coisa alheia: o indivíduo pode manter consigo uma parte desses direitos e ceder outros à terceiros. Cria-se assim um direito real sobre coisa alheia. Ex.: usufruto, hipoteca.

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