Direito Civil III: Das Arras

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ESPÉCIES

As arras dividem-se em espécies, podendo ser confirmatórias e penitenciais.

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Arras Confirmatórias.

As confirmatórias visam à confirmação do que foi compactuado, tornando-a obrigatória após a entrega das arras, não reservando a nenhuma das partes, por meio de uma cláusula, o direito de arrependimento. E, caso o fizerem, respondem por perdas e danos, conforme os artigos 417 e 418, do código Civil.

As arras confirmatórias exercem função meramente garantidora da execução das obrigações pactuadas. Uma vez extinto o contrato e tendo sido normalmente satisfeitos os interesses das partes, a garantia em princípio dada por uma delas será restituída. (LISBOA, 2009, pg. 185).

Segundo o Código Civil, artigo 417,

Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. (CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002).

Se quem recebeu as arras não cumprir o contrato, poderá a parte inocente considerar o negócio jurídico desfeito, exigindo a devolução da quantia monetariamente atualizada e acrescida de juros de mora e honorários advocatícios.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. (CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002).

Além das hipóteses citadas no artigo anterior, a parte inocente poderá pedir indenização suplementar, se provar que teve um maior prejuízo, bem como, exigir o cumprimento do contrato sem prejuízo da reparação, servindo as arras como indenização da mínima.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. (CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002).

Um exemplo para melhor entendimento é o contrato de compra e venda. A compra um carro de B e da um valor de entrada, que serve de garantia da transação, este valor é a arras.

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Arras Penitenciais.

As arras penitenciais servem para compensar aquele que os interesses foram frustrados quando o outro exerceu o seu direito de arrependimento, tendo sua resolução no contrato, estipula-se este direito através da perda do valor entregue ou devolvê-la mais o equivalente. Ou seja, visam à indenização por parte de quem desistiu do negócio.

Segundo Lisboa,

Caso uma das partes venha a exercer o direito de arrependimento, deixando de dar prosseguimento ao negócio jurídico porque dele se arrependei, o contrato será extinto, verificando-se uma das seguintes consequências: Se o arrependido for aquele que efetuou o pagamento das arras, ele a perderá em favor daquele que as recebeu; Se o arrependido for aquele que recebeu as arras, ele as devolverá àquele que as pagou, em dobro. (LISBOA, 2009, pg. 186).

Esta espécie encontra-se no artigo 420, do Código Civil, sendo ele:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. (CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002).

Segue um quadro sinótico (resumo breve) que contem as diferenças básicas entre as espécies confirmatórias e penitenciais. (LISBOA, 2009, pg. 187).

ARRAS

Confirmatórias

Presunção de confirmação do contrato

Integram o preço, se não forem de mera garantia.

Penitenciais

Sanção civil pelo direito de arrependimento

Perda para o que as deu

Restituição em dobro para quem as recebeu

Enquanto a arras penitenciais tem como função principal pré-fixar perdas/danos no arrependimento, não pode ser reduzida e há entrega previa de dinheiro, a cláusula penal tem como função principal evitar inadimplemento, pode ser reduzida pelo juiz e não há entrega previa de dinheiro.

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jurisprudência

Ementa: Sentença que declarou a resolução do contrato de compromisso de compra e venda com a determinação para restituição de arras de forma simples. Recurso da autora que busca a reforma da sentença para que a restituição das arras pagas como sinal e princípio de pagamento seja feita em dobro. Resolução do contrato por inadimplemento dos vendedores em razão de constar da existência de restrições em seus nomes. Recurso adesivo que pretende a retenção das arras sob alegação que houve desistência do negócio pela compradora. Não houve desistência, mas resolução por reconhecimento do inadimplemento dos vendedores. Arras confirmatórias e não penitenciais As arras penitenciais não se presumem, devem ser expressas Cláusula no contrato de venda e compra que previa a devolução do sinal, acrescido de juros e correção monetária em caso das certidões apresentarem restrições. Não é caso de restituição em dobro por se cuidar de arras confirmatórias. A sentença deve ser mantida. Apelo e recurso adesivo desprovidos (Voto 7)” (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação nº 0101611-75.2009.8.26.0100. Relator: Silvério da Silva. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 02/10/2013. Data de registro: