Aspectos Processuais do Estatuto da Cidade

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4 - DA SUCESSÃO DA POSSE

Mais uma vez inovou o Estatuto quando ao tratar da sucessão da posse no art. 9º, § 3, o que, observe-se é hipótese diversa da acessão, quando permite que ao herdeiro legítimo na permanência da posse do imóvel, desde que esta preceda a abertura do inventário.

Tem este dispositivo o único escopo de evitar o direcionamento via testamento da aquisição da propriedade mediante a usucapião especial urbano, exigindo também do herdeiro que o mesmo dê função social a propriedade, o que é mais que razoável e louvável, tendo em vista que dar função social a propriedade é o maior objetivo da lei.

5 - DA USUCAPIÃO COLETIVO

Além da regulamentação do instituto da usucapião especial urbano individual, criou o Estatuto da Cidade, nova modalidade de usucapião, qual seja, usucapião coletivo, diferindo daquele, supra mencionado por causa de seus elementos constitutivos dispostos no art. 10º do mesmo diploma legal, quais sejam:

- Área superior a 250 ha;

- Possuidores de baixa renda – conceituação vaga e impreciso, sendo até mesmo infeliz;

- Utilização da área para moradia;

- Posse sem oposição ou interrupção por mais de 5 anos;

- Impossibilidade de identificação do quinhão de cada possuidor;

- Possuidores não serem proprietários de quaisquer outros imóveis;

- Permissão da acessio possessionis;

- O instituto da usucapião coletivo abre margem às mudanças na legitimação ativa:

- Fala-se em litisconsórcio superveniente, o que seria apenas uma assistência litisconsorcial

- permissão da substituição processual ativa

Objetiva a lei com a criação da usucapião especial urbano coletivo, beneficiar com o título de proprietário, os possuidores de baixa renda, os quais se amontoam em favelas, que não obstante já sejam carentes por si, são carentes também da segurança quanto a posse e propriedade.

Ocorre, que ao instituir como destinatários possuidores de “baixa renda”, trás a lei conceito aberto, dando margem a uma série de interpretações, as quais só sanarão casuísticamente.

Dúvidas surgem ainda no tocante aos requisitos da usucapião coletivo, tendo em vista que a possibilidade e até a probabilidade de que nem todos os condôminos preencham os requisitos necessários a aquisição do terreno através da prescrição aquisitiva.

Sendo assim, não seria razoável obstar a regular aquisição da propriedade através da prescrição aquisitiva por um número demasiadamente grande de pessoas, por haver condôminos que não preencham os requisitos exigidos por tal espécie de usucapião.

Outro aspecto da usucapião urbano coletivo, é que não há limite quanto a área prescribenda, podendo ser toda a área ocupado pelos “condôminos” ou parte dela.

Disto surgem algumas anomalias, tais como a existência num mesmo terreno de uma área que será menos densamente habitada que outra, neste caso surge a discussão quanto a forma da divisão. Se, será levada a usucapião a área como um todo ou as áreas de ocupação individual, abrindo margem assim para áreas distintas entre os condôminos?

Tal dissolução não permite uma resposta apriorística, só podendo ser resolvida a partir da análise casuística da forma como o terreno foi habitado, bem como da distribuição das habitações.

Outra questão surge quando a cada prescribente for atribuída área inferior ao modulo mínimo admitido na legislação? Haverá aí impedimento da extinção do condomínio eventual, face a ofensa a legislação e aos princípios da política urbanística?

Neste caso, sugerimos a resposta negativa, pois mais razoável seria levar em conta a mens legis, vez que o objetivo da lei é a regularização da propriedade das populações de “baixa renda” que vivem em invasões/favelas, dando-lhes títulos de propriedades, as quais, mesmo que não obedeçam aos módulos legais exigidos, passariam a ser suas regularmente, não parecendo moderado a sua obstaculização por um requisito legal e formal dissociado da realidade.

6 - LEGITIMIDADE ATIVA NA USUCAPIÃO COLETIVO

Tendo em vista que a usucapião coletivo implica no surgimento de um condomínio especial entre os moradores, conforme se aduz do §3 e 4 do art 10 da lei 10.257/01, cada um dos moradores/possuidores poderia propor a ação de usucapião coletivo urbano, sendo assim co-legitimados.

Podem ainda os possuidores serem litisconsortes supervenientes, através da chamada assistência litisconsorcial, devidamente prevista no ordenamento.

Nada impede ainda a substituição processual por uma associação dos moradores regularmente constituída, o que ocorre face a possibilidade de dar maior celeridade ao andamento do processo, eis que o número de substituídos muitas vezes é incalculável ou de difícil verificação.

Vale salientar que diferentemente do que ocorre nas Ações Coletivas, não há requisito mínimo de constituição da associação, pelo menos a priori, exigindo-se assim menos formalidades para formação das referidas associações de moradores.

Diferente não poderia ser, tendo em vista que se a lei busca tratar com população de baixa renda, a qual muitas vezes é desinformada, desprovida dos conhecimentos legais, não podendo exigir assim, uma série de requisitos formais para conformação das referidas associações, diferentemente do que ocorre com nas Ações Coletivas.

Ademais, acaso fosse exigido, além de todos pré-requisitos para elaboração da associação, o tempo mínimo de formação de mais de um ano, como a prescrição aquisitiva conta-se em cinco anos, poder-se-ia criar um obstáculo inútil a aquisição da propriedade nas ações de usucapião urbano coletivo, podendo inclusive culminar com a inaplicabilidade do instituto.

7 - DOS REQUISITOS A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

Tanto na usucapião especial urbano individual como no coletivo é patente o caráter social, como se comprova da exigência de que o prescribente não seja proprietário de outro imóvel, devendo ser tal entendimento extensivo, ou seja, abarcando o promissário