As Alterações na Lei do Inquilinato introduzidas pela Lei 12.112/09

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Redação atual:

Art. 39 . Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei.

Comentário: a complementação trazida pela nova Lei veio para encerrar qualquer dúvida com relação à responsabilidade dos garantidores do contrato locatício, sejam elas quais forem, mas principalmente para a fiança nos casos de prorrogação por tempo indeterminado da locação. Ou seja, as garantias da locação só não se estenderão até a efetiva devolução do imóvel caso seja pactuado entre as partes, ou para o caso da fiança, se esta tiver prazo certo.

Redação anterior:

Art. 40 . O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta lei.

Redação atual:

Art. 40 . O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta lei.

X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Comentário: o inciso II traz a figura da recuperação judicial. O inciso X e seu parágrafo acrescentam a possibilidade de exoneração do fiador, se o contrato for prorrogado por tempo indeterminado, mas ficando obrigado das responsabilidades da fiança durante o prazo de 120 dias contados a partir a notificação ao locador (ao contrário do CC, que prevê 60 dias – art.835). Caso o locatário não apresente outro fiador ou qualquer outra garantia locatícia, em um prazo de 30 dias, cabe ao locador o direito de pedir o desfazimento da locação.

Se não apresentada nova garantia locatícia e o locatário não sair do imóvel, há a possibilidade de despejo, concedida em liminar dada pelo juiz (art. 59, inciso VII).

Por certo a Fiança Locatícia é menos benéfica que a preceituada no código civil, e por tal fato é que há tanta discussão sobre tal tema, mas é sabido que a lei especial prevalece sobre a lei geral.

Redação anterior:

Art. 59 . Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder -se -á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Redação atual:

Art. 59 . Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado