A LEI DO INQUILINATO Nº 8.245/91 ATUALIZADA PELA NOVA LEI 12.112/09 E SUAS MUDANÇAS NO ORDENAMENTO JURÍDICO

...

desde os dias atormentados da I Grande Guerra1.

A Lei 12.112/09 veio em muitos artigos confirmar posicionamentos jurisprudenciais. Por isso, adotou-se o procedimento metodológico de análise das jurisprudências dos Tribunais e discussões existentes na doutrina, utilizando para

isso uma extensa pesquisa bibliográfica. Diante deste contexto, esta pesquisa divide-se em cinco partes. O primeiro capítulo tratará da evolução histórica da locação urbana, com reflexões quanto ao objetivo da Lei do Inquilinato.

O segundo capítulo esclarecerá quanto ao posicionamento da Lei do Inquilinato no ordenamento jurídico, expondo a interação presente com o Código Civil e seus princípios constitucionais.

No terceiro capítulo, parte-se à conceituação do contrato de locação e seus elementos formadores.

O quarto trabalhará a análise das mudanças materiais na Lei do Inquilinato, dando maior enfoque ao estudo da exoneração extrajudicial da fiança. E, por último, o quinto capítulo disporá sobre as mudanças ocorridas nos procedimentos da ação de despejo, da ação revisional de aluguel e da ação renovatória.

Assim, pretende-se demonstrar sobre a importância da Lei do Inquilinato como microssistema jurídico capaz de ajudar no equilíbrio do binômio economia/moradia, ponderando sobre a importância social da habitação, mas sem valorizar o mau pagador. Por isso, após 18 anos, a Lei 12.112/09 adéqua normativamente a Lei do Inquilinato às interpretações da jurisprudência e elimina entraves antigos das normas processuais nela presentes.

>>>>>>>>>> enviado para aline em 25/02/2016

2. A HISTÓRIA DA LOCAÇÃO URBANA – COMO TUDO COMEÇOU

TEXTO ENVIADO POR ALINE

Grande parte da população enfrenta um grave problema social que é a falta da casa própria, as leis de inquilinato inclinam-se a proteção de quem quer alugar o imóvel, parte considerada mais frágil. Com isso, grande parte da população considera o locador um investidor rico do mercado imobiliário, por isso, o lado mal que quer se aproveitar dos inquilinos. Porém, não é exatamente assim.

A Federação dos Corretores de Imóveis realizou uma pesquisa informando que a maior parcela de imóveis alugados no Brasil, são de propriedade de um indivíduo que possui um ou dois imóveis, ou seja, não são grandes investidores.

Em sua maioria, o aluguel é para o locador uma remuneração que ajuda no sustento da família, estudo de filhos, despesas com a saúde, ajuda na aposentadoria etc.

Porém, no outro ponto de vista, o aluguel é o principal e mais expressivo gasto das famílias brasileiras. De acordo com dados fornecidos pelo IBGE, a média mensal de gastos das famílias no Brasil, são as seguintes: Em primeiro lugar, o que mais aperta o orçamento é a habitação com despesas de aluguel, luz, água, gás, telefone, manutenção etc.

Em segundo lugar, vem os gastos com alimentação e em terceiro, o transporte. Os três grupos formam também as conhecidas Despesas de consumo que aumentaram sua participação total das despesas.

É compreensível a objetivação social da legislação em querer proteger o inquilino, tendo em vista todo o histórico de habitação no Brasil, que é notada por pensamentos ligados ao extremismo do liberalismo econômico e patrimonialista, e com a proteção exagerada do inquilino que descontrolaran o mercado imobiliário, elevando os valores dos aluguéis. No início do século XX, por exemplo, as grandes metrópoles provaram do crescimento urbano.

Devido ao aumento das áreas urbanas, antigamente, as cidades foram formadas em novos cenários ppr investidores imobiliários que investem em imóveis para alugar, porém na década de 20, quase nenhum proprietário morava nos prédios, nas grandes cidades daquela época, com preferência locação dos prédios como modo básico para acesso a moradia, e com isso, um negócio rentável.

A questão de habitação foi tratada pela República Velha sem nenhuma interferência do Governo na construção de moradias e na regulamentação das questões referentes ao aluguel, agindo somente quando o assunto era higiene, saúde e bem-estar: e foi dessa forma que nasceram várias soluções habitacionais, em sua grande maioria tentavam encontrar formas de economizar terrenos e materiais através da duplicação e da falta de recuos na frente e aos lados, cada um relacionado a competência de pagamento da locação: da vila, moradia operária por excelência, sucessão de casas ou cômodos não saudáveis, sem água, aos pequenos palácios construídos igualmente em sequência para a classe média que estava enriquecendo, e as casas mais empobrecidas geminadas em cortiços ou ruas particulares que tentavam ter melhor aproveitamento de um chão de alto valor concorrido entre as grandes imobiliárias.

De olho no Código Civil de 1916, que tratava dessa regulamentação, em que firmava poder absoluto da propriedade, não estabelecendo normas nos aluguéis, que eram administrados de forma particular, sob a supervisão da autonomia privada uma dos princípios fundamentais. Ainda que a dificuldade com relação a moradia fosse uma questão social.

Dessa forma, em outra extremidade, depois da revolução de 1930, os governos populistas, em defesa da sua permanência e autoridade política, executa um plano de moradia social, normalizada pelo Estado em prol das massas populares urbanas para reduzir os problemas habitacionais.

Em 1942, foi regulamentado um decreto-lei do inquilinato, que paralisou inflexivelmente os aluguéis em todo território nacional, provocando um desinteresse muito grande por parte dos locadores para alugar seus imóveis.

Queriam valorizar de forma exagerada a questão de habitação, aumentando o custo de vida para provar que era necessário tornar uma atitude extrema de intervenção no mercado, assim como o domínio dos aluguéis.

No governo Vargas foi atribuída uma análise política de desenvolvimento nacional que mostrou outros aspectos importantes para entendimento da norma oficial de locação, que ainda assim permaneceu paralisado na década de 40.

Partindo do intuito de máxima proteção ao inquilino, concluí-se que a maioria da população não tem casa própria. Por isso, caíriam sobre os locadores todo problema histórico da habitação no Brasil, tornando seus locais alugados em política social governamental.

Entretanto, conforme