CONTRATOS EM ESPÉCIE – DA COMPRA E VENDA

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proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si” (p. 275);

2. É oneroso – A onerosidade se confirma pela remuneração denominada preço e materializa que á sacrifícios patrimoniais para ambas as partes, ou seja, para o comprador e para o vendedor (prestação + contraprestação) (p. 275);

3. É, via de regra, comutativo – porque as partes já sabem a priori quais serão suas prestações. Todavia, há previsão legal para o elemento álea ou sorte, envolvendo riscos, tais como as vendas aleatórias: “i) venda de coisas futuras quanto à existência (art. 458 do CC) e à quantidade (art. 459 do CC); e ii) venda de coisas existentes, mas expostas ao risco (art. 460 do CC).” (p. 275)

4. É um contrato consensual, art. 482 CC, pois o aperfeiçoamento se dá com o acordo entre as partes quanto ao objeto e preço, eis que o registro imobiliário tem a ver com a eficácia do negócio jurídico, ou seja, o cumprimento dos termos pactuados.

5. Pode ser formal (solene) ou informal (não solene), o contrato de compra e venda exige escritura pública para bens cujos valores sejam superiores a 30 salários-mínimos, art. 108 CC. Embora, em todos os casos envolvendo imóveis, há necessidade da forma escrita para registro no CRI (contrato formal e não solene). Para as coisas móveis, o contrato é informal e não solene.

6. É contrato típico pois está regulado na codificação privada, estando sujeito à leis especiais que regem a matéria, como o contrato de consumo, art. 2º e 3º da Lei n. 8.078/90 – diálogo das fontes.

7.3. A ESTRUTURA SINALAGMÁTICA E OS EFEITOS DA COMPRA E VENDA. A QUESTÃO DOS RISCOS E DAS DESPESAS ADVINDAS DO CONTRATO:

O conceito de sinalagma “mantém íntima relação com o equilíbrio contratual, com a base estrutural do negócio jurídico. O direito do comprador é de receber a coisa e o seu dever é de pagar o preço. Por outro lado, o direito do vendedor é de receber o preço, e o seu dever é de entregar a coisa.” (p. 278)

Enquanto o vendedor não entregar a coisa, a responsabilidade da coisa é sua, res perit domino (a coisa perece para o dono); os riscos pelo preço, ocorrem por conta do comprador, art. 492 CC, pois tem o dever dele decorrente; as despesas de transporte e tradição correm, via de regra, pelo vendedor; enquanto as despesas com escritura e registro são pagas pelo comprador, art. 490 CC, entretanto, trata-se de norma privada que pode ser convencionada de forma diversa entre as partes, havendo a possibilidade de socialização dos riscos, no caso do contrato de seguro e a cláusula de assunção convencional, caso em que uma das partes se responsabiliza por caso fortuito ou força maior. Ex.: Cláusulas FOB (free on board), segundo as quais o vendedor se responsabiliza pelas despesas até o embarque da coisa no navio.

Não se tratando de venda a crédito, o vendedor pode se resguardar de entregar a coisa apenas depois de receber o preço, portanto, se o pagamento for à vista, a não entrega da coisa não configura a exceção de contrato, art. 476 CC (cláusula privada, pode ser convencionada de forma diferente).

O risco por casos fortuitos (eventos totalmente imprevisíveis) são do comprador se o vendedor já tiver colocado a coisa à sua disposição ou se estiver em mora de recebê-las, caso em que o credor é punido pelo atraso no recebimento da obrigação.

Com relação à tradição, se não houver cláusula diversa, se dará no lugar onde o contrato foi celebrado, se o comprador estipular endereço de entrega diverso ou equivocado, será sua a responsabilidade se agiu com culpa, culpa in comittendo, mas se o vendedor não seguiu as instruções do comprador, arcará com eventual prejuízo por ter agido como um mandatário infiel. (art. 494 CC)

Se o comprador restar insolvente antes de quitar o preço, o vendedor poderá sobrestar a entrega da coisa até que o comprador dê uma caução ou preste garantia real ou fidejussória de pagar no tempo ajustado, art. 495 CC.

“Esse dispositivo está sintonizado com o art. 477 do mesmo Código, que traz a exceptio non rite adimpleti contractus (“Se depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra se recusar à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la”).