Contrato de Compra e Venda – Ad Mensuram ou Ad Corpus

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Já na venda “ad mensuram”, a área vendida é determinada, transação imobiliária cuja estipulação do preço foi condicionada à especificação das dimensões e da área do imóvel, o que enseja ao comprador o direito à complementação da área, abatimento do preço e, até mesmo, ao desfazimento do contrato.

Nesse mesmo sentindo cito Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:

São casos de venda ad mensuram que é a qual as medidas do imóvel são precisas e determinantes para a realização do negócio jurídico. Quando a venda é feita por metragem e as dimensões do imóvel não compreendem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem direito de exigir a complementação da área por inadimplemento contratual. Não sendo possível a complementação da área, assiste, ainda, o direito do comprador de pedir a resolução do contrato (por uma ação redibitória que é aquela em que o objeto contratual possui um vício capas de reduzir o valor do mesmo) ou o abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris), sendo ambas ações edilícias, ou seja, a coisa é entregue em sua inteireza, mas com vício ou defeito ou sem as qualidades declaradas. São partes legítimas para a ação de reivindicação os adquirentes do imóvel por venda ad mensuram, inobstante anterior a invasão de parte da área pelos confinantes.”

Sendo assim, conclui-se o estudo que o contrato trata-se de uma venda ad mensuram, conforme entendimento da Ministra do STJ Nancy Andrighi:

Independentemente da diferença apurada, trata-se de enriquecimento ilícito do fornecedor, que não pode ser tolerado sob a ótica do artigo 18 do CDC. Para ela, ”a referência à área do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel regidos pelo CDC não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferença encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real do imóvel não exceda um vinte avos (5%) da extensão total enunciada, devendo a venda, nessa hipótese, ser caracterizada sempre como ad mensuram, de modo a possibilitar ao consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato.

Dentre o critério pertinente a disciplina aqui debatida, fica caracterizado pelos desembargadores da apelação cível, a procedência do pedido de abatimento proporcional do preço para condenar a demandada ao valor equivalente a aréa não compreendida no terreno.