AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR C.C. PRECEITO COMINATÓRIO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA

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Ora, Excelência, o contrato firmado entre as partes é claro ao dispor em sua Cláusula Décima:

“DÉCIMA - REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR – O saldo devedor do financiamento decorrente deste instrumento e aqui contratado, será reajustado na forma e com a periodicidade compatível com o fixado pelo Conselho Monetário Nacional, ou órgão competente, de acordo com a legislação vigente nesta data, e de acordo com o índice em vigor à época do reajuste.”

Assim, resta claro inexistir qualquer motivo legal, contratual e plausível para a cobrança desta valor residual depurado que alega existir a acionada para quitação do imóvel, uma vez que o contrato previa que o saldo devedor seria reajustado na forma da Cláusula Décima supratranscrita.

Sinale-se que em 22 de junho p.p. o autor notificou extrajudicialmente a acionada (cópia em anexo) manifestando sua não aceitação ao informado valor de R$ 6.610,29 para quitação do imóvel, bem como em razão do pagamento das 300 parcelas pactuadas no contrato, para que a acionada procedesse à emissão do competente documento para quitação do imóvel no prazo de 15 dias contados do recebimento da notificação, o que ocorreu em 25/05/2015, conforme se depreende do Aviso de Recebimento dos Correios em anexo.

Desde então, a acionada manteve-se inerte, recusando tacitamente a emitir a quitação expressa do contrato, restando, pois, constituída em mora.

Assim, diante dos fatos apresentados e pelos documentos comprobatórios anexados, bem pode aquilatar Vossa Excelência a situação dos Requerentes, que quitaram o imóvel na sua totalidade, pagando mês a mês, durante 300 meses, as prestações enviadas através de boleto pela acionada, e agora não podem tê-lo em seu nome, diante da inércia e recusa da autora em dar-lhes a quitação, com baixa na hipoteca e outorga da escritura, de modo que restou aos autores somente a busca da tutela jurisdicional para a efetivação da avença.

DO DIREITO

Pelo que se depreende do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes em 01 de junho de 1989, versando sobre a “Quitação da Dívida”, assim dispõe a Cláusula décima primeira:

“DÉCIMA PRIMEIRA – QUITAÇÃO DA DÍVIDA – Atingindo o término do prazo contratual, uma vez pagas todas as prestações ou na hipótese de o saldo devedor tornar-se nulo antes do término do prazo estabelecido na cláusula terceira, não existindo quantias em atraso, a PROMITENTE VENDEDORA dará quitação ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(S), de quem mais nenhuma importância poderá ser exigida com fundamento no presente”.

Evidente, portanto, que esta cláusula não estabelece a possibilidade de análise sobre o contrato para a depuração do saldo devedor nem a cobrança complementar, posterior ao pagamento das prestações contratadas.

Ainda, assim dispõe o art. 422, do Código de Processo Civil:

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Ora, Excelência, os autores pagaram todas as prestações do imóvel, não restando nenhuma em atraso, tanto assim que em nenhuma das respostas/informações prestadas pela acionada esta menciona qualquer tipo de mora no pagamento das parcelas.

A informação prestada pela acionada de que, na condição de agente gestor do contrato, pode aferir a regularidade da evolução do contrato a qualquer momento, mais especialmente por ocasião do término e/ou liquidação do financiamento e que, visando a “regularidade” dos procedimentos do término do financiamento, teria realizado análise financeira/depuração de toda a evolução do contrato, donde teria apurado a existência de um saldo para quitação total do financiamento na monta de R$ 6.610,29 (seis mil, seiscentos e dez reais e vinte e nove centavos), não pode prosperar em razão da não previsão contratual da realização desta “depuração”.

As parcelas mensais foram reajustadas durante todo o decorrer do contrato, conforme se vislumbra pelas prestações pagas cujos comprovantes seguem em anexo, ou seja, a evolução contratual foi objeto de análise e reajustes durante todo o período de duração do contrato – os pagamento foram realizados através de boletos emitidos pela própria acionada, não sendo admissível que agora, após o pagamento da última parcela e quando solicitada a baixa da hipoteca, venham os autores serem surpreendidos com um saldo devedor que equivale a mais de cinco (05) anos de pagamento do valor da última parcela.

A imposição da cobrança de um valor residual não previsto no contrato não pode prosperar, uma vez que a cláusula Décima Primeira é clara ao prever que nenhuma importância mais poderá ser exigida após o término do prazo contratual, uma vez pagas todas as prestações e não existindo quantias em atraso, devendo a acionada dar quitação aos promitentes compradores.

Ora, durante vinte e cinco (25) anos os autores pagaram prestações, mês a mês, e a acionada em momento algum manifestou objeção ou informou que os valores pagos eram insuficientes para a amortização do preço total ajustado. O instrumento contratual firmado em momento algum estabeleceu que ao final dos vinte e cinco anos (trezentos – 300 - meses) seria apurada eventual diferença ou saldo residual a cargo dos autores, que cumpriram regularmente o contratado, não tendo o ocorrido a promoção pela acionada do vencimento antecipado da dívida por eventual infração contratual ou por valor inferior ao devido.

Desse modo, não faz sentido falar-se agora em regularização do contrato, uma vez cumprido integralmente o objeto dele. Os montantes das parcelas foram calculados, lançados mês a mês durante vinte e cinco anos e cobrados pela própria acionada, razão pela qual não pode esta, agora, depois de exaurido todo o tempo contratual apresentar novo, desconhecido e aleatório saldo residual.

As prestações mensais adimplidas integram o valor total ao longo do contrato. Ademais, o contrato celebrado não estabeleceu qualquer responsabilidade para os promitentes compradores quanto a eventual saldo residual existente ao cabo do prazo contratual, após o pagamento de todas as prestações.

Assim, inexistindo previsão contratual expressa, após o adimplemento da avença nos estritos termos do quanto pactuado no Contrato de Promessa de Compra e Venda, não se admite uma revisão unilateral das parcelas pagas de forma pontual e irregular, vez que deve prevalecer