Laudo Técnico de Avarias

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Nível 3 - Vistoria para a identificação de anomalias aparentes, e das ocultas constatáveis com auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ou laboratoriais específicos, elaboradas por profissionais técnicos habilitados de diversas especialidades, contendo indicação de orientações pertinentes. Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis com suspeitas de vícios ocultos significativos.

A expedição deste documento segue orientação da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas e do IBAPE (SP) - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia no sentido de qualificar o nível de rigor de vistoria na identificação das anomalias ora verificadas. Adotamos a metodologia de aferição visual, “in loco”, e estabelecemos o nível de rigor , do tipo, Nível 1 (classificação recomendada pelo IBAPE- SP, pois neste caso o edifício apesar de múltiplos andares e com elevadores, não é o objeto deste laudo, é de ínfima idade e o objeto em causa, é inicialmente, de um apartamento somente).

4.0 - Algumas considerações sobre as anomalias referentes às infiltrações e / vazamentos

Entre as anomalias mais recorrentes observadas nas edificações estão as infiltrações e/ou os vazamentos os quais, individualmente ou de forma combinada, ocorrem em unidades autônomas dos edifícios, assim como entre unidades autônomas e as áreas comuns do mesmo. Assim, as infiltrações e/ou os vazamentos demandam disputas judiciais, com objetivo de esclarecer as controvérsias. Neste caso específico, a controvérsia decorre entre proprietário do apartamento e construtora do edifício.

Por sua vez, alguns pontos devem ser observados na elaboração deste laudo no intuito de dar uma maior clareza à questão, devendo cumprir uma série de etapas, a fim de avaliar com precisão as origens das infiltrações e/ou dos vazamentos. Assim, o processo de investigação das causas compor-se á de vistorias, inspeções, levantamentos, diligências, obtenção de documentações, registros fotográficos etc.

4.1 - Infiltrações e vazamentos

As infiltrações de águas nos edifícios ocorrem devido à inexistência das aplicações dos sistemas de impermeabilização ou por falhas nos mesmos, quando aplicados. Já os vazamentos estão relacionados às falhas nas vedações e/ou ruptura das tubulações de distribuição de água e/ou nas tubulações do esgoto e/ou tubulações de águas pluviais (AP). As duas patologias, infiltrações e vazamentos, podem ocorrer de forma separada ou atuar em conjunto. E, de fato, em diversas perícias de engenharia realizadas em edifícios verificou-se haver a ocorrência das infiltrações e vazamentos, de forma combinada.

Como resultado das infiltrações e vazamentos, se sucedem a penetração e percolação de águas através das lajes de pisos e outros elementos construtivos (além das estruturas em geral, revestimentos, alvenarias instalações), gerando ações de agressão seguidas de deteriorações dos mesmos.

4.2 - Tipos de Impermeabilizações

A impermeabilização se tornou tão importante, pois, de acordo com as estatísticas, cerca de oitenta e cinco por cento dos problemas detectados nas construções, são provenientes das infiltrações e vazamentos. A impermeabilização pode ser utilizada no momento da construção das edificações ou pode ser aplicada depois quando a construção apresentar falhas e material poroso. Esse é um processo geralmente deixado de lado durante a obra, mas que é tão importante quanto os outros procedimentos.

A impermeabilização é dividida em rígida e a flexível e a técnica serve para impedir que a água vinda das chuvas, da lavagem ou mesmo do banho possa causar infiltrações e umidade nos ambientes Para impermeabilizar as edificações que não estão expostas a mudanças de temperatura é utilizada a impermeabilização rígida. É nessa impermeabilização que estão os produtos que utilizam cimento, que oferecem maior proteção em uma camada espessa.

O impermeabilizante rígido não atua em conjunto com a estrutura, o que não protege locais expostos às temperaturas variadas, baixas e altas. Por isso, esse tipo de impermeabilização é preferível apenas para áreas que estão isentas de fissuras ou trincas. Dessa forma, a impermeabilização rígida deve ser utilizada, apenas em estrutura pequena isostática, áreas com estrutura estável como reservatórios de água enterrados, poço de elevador, piscina enterrada, piso externo e baldrames de fundação.

A impermeabilização flexível é aquela formada por materiais como polímeros e asfalto. O sistema flexível de impermeabilização pode ser utilizado nas construções que estão vulneráveis a trincas e fissuras, como os locais expostos à chuva, umidade e a mudanças de temperatura, por exemplo. Para aplicar esse tipo de impermeabilização são utilizadas as membranas, que podem ser moldadas na hora, e as mantas, que são pré-fabricadas.

Materiais como manta asfáltica, que é pré-fabricada, possui espessura definida, e necessitam apenas de uma camada para aplicação. Já a impermeabilização moldada, como bloco de asfalto, pode ser aplicada quente e as soluções e emulsões aplicadas a frio. A impermeabilização flexível pode ser empregada em piso frio como de área de serviço, cozinha, e banheiros, galeria de trem, grandes calhas, espelhos d’ água e piscina suspensa, laje pré-moldada, mista ou maciça, cobertura, terraço, varanda e reservatório de água elevado.

Há também os chamados polímeros termofixos, dentre os quais estão os poliuretanos e os epóxis cuja uma das aplicações está nas “injeções químicas”, técnica complementar à impermeabilização.

Importante ressaltar que as técnicas de impermeabilizações seguem normas e assim, sua execução deve ser sempre por profissionais habilitados.

5.0 - Mapeamentos das Infiltrações

Entre as ferramentas utilizadas para compor os sistemas de informações deste documento, está o mapeamento das infiltrações. Este procedimento está baseado nos levantamentos, sendo composto por desenhos comparativos dispostos em superposição em planta (das lajes em questão) das áreas onde são percebidas as infiltrações e das áreas sob suspeição de origem com penetração e percolação de águas (ou seja, as áreas originárias das infiltrações).

O mapeamento com registros das infiltrações por meio da representação em desenhos sobrepostos e correspondentes