Edificacao com defeito

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Normas específicas do planejamento urbano relativas ao Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo, ao Parcelamento do Solo e a Construções, Edificações, Licenciamento e Fiscalização de Obras e Serviços, necessitam de leis municipais que as estabelecem, a fim de induzir e orientar o planejamento urbano.

Com o intuito de cumprir com o objetivo deste estudo - analisar criticamente uma edificação, existente na cidade de Pato Branco-PR, frente à legislação municipal – e propor alterações e melhorias possíveis para tornar a edificação legal com base na legislação atual, investigou-se os seguintes documentos legislativos: Plano Diretor, Código de Obras, Código de Posturas e Leis de Zoneamento.

O Plano Diretor “é o instrumento básico, global e estratégico da política de desenvolvimento territorial do Município e integra o processo de planejamento Municipal”, conforme art. 3º da Lei Complementar 28 de 2008. Este deve orientar a ação dos agentes públicos e privados que planejam, constroem e utilizam o espaço urbano.

Segundo o Plano Diretor, a política de desenvolvimento urbano do município deverá propiciar padrões adequados de qualidade do ar, da água, do solo, de usos de espaços abertos e verdes, de circulação e habitação, bem como ordenar o uso e a ocupação do solo.

A lei nº 975, a qual dispõe sobre o Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo do Perímetro Urbano da sede do município de Pato Branco e revoga a Lei Municipal nº 952 de 06 de agosto de 1990 e, tem como objetivos: I - estabelecer critérios para racionalizar a utilização do solo urbano; II - prever e controlar densidades de uso e ocupação do solo, como medida instrumental de gestão da cidade e de oferta de serviços públicos compatíveis; III - harmonizar a implantação de atividades e usos diferenciados entre si, mas complementares, dentro de porções homogêneas do espaço urbano (BRASIL, 1990, Artigo 2º).

Para efeito de interpretação da análise desenvolvida sobre a edificação escolhida, apresenta-se aqui algumas definições utilizadas na pesquisa, abordadas na lei no 975: I - afastamento: é a menor distância entre duas edificações, ou entre uma edificação e as linhas divisórias do lote onde ela se situa; II - coeficiente de aproveitamento: é o índice urbanístico pelo qual se correlacionam todas as áreas construídas no lote e a área total do lote; III - comércio e serviço vicinal: atividade de pequeno porte, disseminadas no interior das zonas residenciais, de utilização imediata e cotidiana, tais como: mercearias, açougues, leiterias, quitandas, farmácias, padarias, creches, etc. IV - recuo: é a distância entre a parede frontal da edificação e o alinhamento predial do logradouro, geralmente exigido para fins de reserva com vistas a um eventual alargamento do logradouro ou para aumentar o distanciamento entre as testadas das edificações; V - taxa de ocupação: é a relação entre a área de proteção da edificação e a área do lote; VI - uso (do solo): é a atividade ou conjunto de atividades desenvolvidas nas edificações a serem implantadas em um determinado lote ou zona; VII - zona: é cada porção da cidade com uma conceituação específica e sujeita a regimes urbanísticos próprios e diferenciados (BRASIL, 1990).

Entre as limitações ao direito de construir, está presente a restrição de afastamento – já definida neste trabalho – a qual precisa cumprir com uma medida de 1,5m da linha divisória do lote, segundo Lei Municipal 757/88. A fim de condicionar o uso da propriedade ao bem-estar social, buscando segurança e conforto.

Para efetivação desta pesquisa analisou-se a Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo, a qual dispõe que para a zona do lote em questão a taxa de ocupação deve ser de 50%, a partir do terceiro pavimento, conforme indica também a quarta observação da tabela de ocupação do solo da lei no 757, “IV - nestas zonas, o subsolo, o pavimento térreo e o 1º pavimento (ou sobrelojas - para uso comercial) poderão utilizar taxa de ocupação de 100%, desde que observadas as áreas mínimas previstas para os prismas de iluminação” (BRASIL, 1988).

Um dos motivos que se define a taxa de ocupação do solo é pela preocupação com os problemas causados pela impermeabilização. De modo geral, a urbanização impõe às bacias hidrográficas altas taxas de impermeabilização dos seus solos. A incapacidade das cidades em reter as águas das chuvas, por conta da impermeabilização elevada das superfícies, ocasiona sérios problemas, umas das consequências é o aumento significativo dos níveis máximos das enchentes urbanas nos rios, córregos e canais (FENDRICH, 2009).

A partir da contextualização e legislação apresentada, a próxima etapa da pesquisa identifica as irregularidades da edificação, bem como os procedimentos e etapas deste estudo em busca do cumprimento do objetivo proposto.

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metodologia

Este estudo se caracteriza como investigação qualitativa, de caráter exploratório, por meio de um estudo de caso. Uma investigação qualitativa possui característiva de pesquisa descritiva. Assim sendo, parte do estudo apresentado consiste na descrição detalhada dos elementos analisados na edificação selecionada, na medida em que buscou-se identificar os aspectos em desacordo com a legislação bem como sugerir soluções.

De fato, o encaminhamento metodológico dessa pesquisa, possui caráter qualitativo, visto que ao identificar informações foi preciso saber separá-las, caracterizá-las, conforme esclarece André (1983), sobre a pesquisa qualitativa. A investigação qualitativa do tipo Estudo de Caso, investiga, explora e descreve acontecimentos e contextos dos elementos da edificação selecionada, enquanto buscam-se propostas para a edificação tornar-se legal.

Os procedimentos desta pesquisa foram estruturados nas seguintes etapas:

(1) Escolha da cidade; (2) estudo da legislação atual (Plano Diretor, Código de Obras, Código de Posturas, Legislação Ambiental, Estatuto das Cidades, Código de Água e Esgoto, Normas Técnicas); (3) identificação de edificações em desacordo com a legislação; (4) análise e proposta de alterações na edificação selecionada a fim de torná-la legal com base na legislação atual. (5) construção de uma maquete física expondo os resultados da etapa 4.

O cumprimento da primeira etapa se deu em comum acordo com os autores da pesquisa, visto que pela facilidade de acesso às edificações, escolheu-se a cidade de Pato Branco-PR, a qual os autores residem.

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