Os Condominios Edilicios

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Em que pese a origem seja atribuída ao Direito Romano, o desenvolvimento do instituto ocorreu com a crise habitacional instalada especialmente após a Primeira Guerra Mundial, em razão da expansão demográfica e ausência de moradias.

Com a necessidade de um maior aproveitamento do solo, os condomínios edilícios, também chamados de propriedade horizontal, despertaram muito interesse, como uma forma de solução da crise habitacional, havendo, assim, a necessidade de regulamentação pela lei privada.

Não obstante, temos que o condomínio edilício consiste na situação jurídica composta por duas ou mais pessoas, de modo que, em razão de sua estrutura interna, há a possibilidade de cada condômino ser, ao mesmo tempo, proprietário de, pelo menos, uma fração real e uma fração ideal.

Embora o condomínio edilício tenha uma estrutura interna muito peculiar, o Enunciado n. 89, da I Jornada de Direito Civil, sedimenta o entendimento de que é possível, no que couber, a aplicação dos dispositivos que regulamentam o condomínio horizontal às hipóteses assemelhadas de condomínio, como, p.ex., o loteamento fechado e a multipropriedade imobiliária.

Como já dito, o condomínio edilício possui uma estrutura interna própria e diferente das demais espécies de condomínio, sendo certo que há a possibilidade do condômino ser, ao mesmo tempo, proprietário de, pelo menos, uma fração real e uma fração ideal da coisa. Assim, concluímos que, neste caso, há duas modalidades de propriedade, a pro diviso e a pro indiviso.

O próprio artigo 1.331, do Código Civil, reconhece a possibilidade da existência de duas modalidades dominiais nos condomínios edilícios. Senão vejamos.

Art. 1.331. CC. Pode haver, em edifícios, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

A modalidade pro diviso permite a existência e a identificação de partes que são de propriedade exclusiva de cada condômino, de modo que cada um terá uma fração real da coisa, possibilitando que essas partes sejam alienadas ou gravadas livremente por seu proprietário, não havendo qualquer direito de preferência em relação aos demais condôminos.

A única ressalva à liberdade de gestão da fração real foi introduzida ao Código pela Lei 12.607, de 4 de abril de 2012. A partir desta lei, os condôminos, salvo por autorização expressa da convenção do condomínio, não podem alienar ou alugar as vagas de garagem para pessoas estranhas ao condomínio, muito em razão da segurança e funcionalidade do próprio condomínio.

Por outro lado, a modalidade pro indiviso permite a existência e a identificação de partes que são de propriedade comum de todos os condôminos, de modo que cada um será proprietário de uma fração ideal dessas partes.

Neste sentido, pelo fato do condomínio ter natureza jurídica de direito real, há a incidência das obrigações propter rem, e em consequência disto, a jurisprudência vem entendendo que os condôminos possuem legitimidade para suportarem as consequências das obrigações assumidas pelo condomínio, sendo certo, por óbvio, que a responsabilidade do condômino é proporcional à sua fração ideal.

Ainda em relação às áreas de propriedade comum, preconiza o artigo 19, da Lei 4.591, de 16 dezembro de 1964, que cada condômino utilizará as áreas comuns de modo a não incomodar ou causar dano aos demais condôminos. Portanto, temos que o uso exclusivo de alguma área comum somente é permitido mediante prévia autorização da maioria dos condôminos.

- INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO

A criação e a estruturação do condomínio edilício pressupõe a existência de dois atos, a instituição e a constituição.

O ato de instituição consiste no ato que deflagra o condomínio edilício, isto é, é o ato de criação da propriedade horizontal, sendo considerado como um ato complexo, que envolve diversas áreas do ciência, e não só conhecimentos jurídicos.

Conforme preconiza o artigo 1.332, do Código Civil, a instituição do condomínio edilício pode ser feita tanto por ato inter vivo quanto por testamento, devendo, em ambos os casos, ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, o ato de instituição deverá: (i) discriminar e individualizar as unidades de propriedade exclusiva e as áreas de uso comum; (ii) determinar a fração ideal correspondente que será atribuída a cada unidade; e (iii) especificar o fim a que se destina o condomínio, de modo a evitar que haja o desvio de uso por algum condômino.

De outra forma, o ato de constituição consiste no negócio jurídico celebrado entre os condôminos, destinado a regulamentar e disciplinar o condomínio, de modo a especificar os direitos e deveres de cada condômino, além de fixar regras atinentes à administração e utilização do condomínio.

Importante salientar que, embora se tenha a pseudo impressão que o ato de constituição do condomínio tenha natureza jurídica de contrato, a melhor doutrina afirma que trata-se mais de um ato com caráter de estatuto, visto que um contrato somente vincula as partes, enquanto a constituição do condomínio é aprovada por no mínimo dois terços das frações ideais e vincula a todos, inclusive os que não são proprietários de frações ideais, mas exercem domínio sobre a coisa, seja em razão de direito possessório, seja em razão de relação de detenção.

Portanto, como dito, para a aprovação da convenção do condomínio não é necessário a concordância de todos, exigindo-se apenas a subscrição de dois terços das frações ideais.

Malgrado a aprovação não necessite de todas as frações ideais, após aprovada, a convenção obriga a todos, inclusive os que não são proprietários de frações ideais, mas exercem domínio sobre a coisa, seja em razão de direito possessório, seja em razão de relação de detenção.

Destaca-se, neste sentido, que as disposições da convenção somente serão oponíveis a terceiros (efeito erga omnes) quando for registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Ao se manifestar quanto ao efeito da convenção, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula n. 260, pacificando o entendimento de que a convenção, ainda que não tenha sido registrada, é eficaz na regulamentação das relações entre os condôminos.

- ADMINISTRAÇÃO

A administração do condomínio será realizada por um síndico, eleito pela assembleia condominial,