FUNÇÃO SOCIAL DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

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Desde os tempos mais remotos há notícias sobre condomínio edilício. Essa modalidade especial de condomínio teve seu marco histórico no período das duas grandes Guerras Mundiais, fase marcada pelas destruições de cidades inteiras, causando uma grande crise habitacional. Em virtude disso, verificou-se um grande desequilíbrio entre a oferta e a procura de moradias, agravado por uma legislação de emergência sobre as relações locatícias, o que diminuiu -em muito-, o número de construções.

Com o intuito de atenuar tal situação, surgiu o condomínio edilício, que teve, desde logo, grande aceitação, em decorrência de vários fatores. Entre eles, melhor aproveitamento do solo, fato que provocou a diminuição do valor da construção; a facilitação na obtenção da casa própria e a possibilidade dos proprietários se fixarem próximos de seus locais de trabalho.

Com o passar do tempo, essa espécie de condomínio, tornou-se um sucesso, principalmente nas metrópoles. Hoje, tendo em vista o crescimento populacional das grandes cidades, a migração das pessoas da zona rural para a urbana, e a busca incessante por segurança, é cada vez maior a procura por moradia em condomínio.

Em contrapartida, todo sucesso tem seu ônus. O lado negativo dessa modalidade está juntamente entre dois princípios constitucionais: o direito de propriedade e a função social da propriedade. A priori, muitas pessoas dizem que esses princípios se colidem, mas na verdade, eles se complementam, pois um garante a efetivação do outro.

Muitos doutrinadores asseguram que o direito de propriedade é absoluto, e outros afirmam tratar-se de um direito relativo. Ambas correntes, afirmam que a função social da propriedade limita o direito de propriedade.

Esses limites existem justamente para dar efetivação ao direito de propriedade. Quando não existem limites, automaticamente não existe direito, pois a lei impõe limites a algumas pessoas para garantir o direito a outras. O limite é a função social da propriedade, que surge exatamente para que um determinado proprietário não ultrapasse o direito do co-proprietário.

1. DIREITO DE PROPRIEDADE E SUA FUNÇÃO SOCIAL

1.1 PROPRIEDADE COMO DIREITO FUNDAMENTAL

O direito de propriedade foi concebido como uma relação entre uma pessoa e uma coisa. Com o passar do tempo, verificou-se que não era possível existir relação entre pessoa e objeto, pois esta se dá de um sujeito com o outro, jamais de objeto com sujeito. Após essa verificação, passou-se a entender o direito de propriedade como uma relação jurídica entre um individuo e um sujeito universal (sociedade)[1].

Na percepção da Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão de 1789, o direito de propriedade era compreendido como absoluto. Essa concepção foi superada com a teoria do abuso de direito, a qual assentava deveres e ônus aos proprietários, limitando o exercício da propriedade. Foi a partir dessa teoria que surgiu a ideia da propriedade como função social.[2]

Esse desenvolvimento provocou a superação da ideia de propriedade como direito natural, pois não se pode confundir com a faculdade que toda pessoa tem de possuir esse direito. Este é potencial, com direito à propriedade sobre a coisa, que é atribuído positivamente ao individuo.[3]

Os juristas brasileiros conceituaram o regime jurídico de propriedade privada como subordinado ao Direito Civil. Essa corrente desconsidera as regras de direito público, sobretudo do Direito Constitucional, que, ao mesmo tempo, disciplina a propriedade. Confunde a função social com as limitações de polícia, que compele que o exercício desse direito não lese o interesse social.[4]

Essa corrente é totalmente dominada pela esfera civilista, que exclui as profundas transformações impostas às relações de propriedade. Em verdade, a Constituição garante o direito de propriedade, mas não apenas isso. Situa também um regime fundamental, de tal maneira que o direito civil não disciplina a propriedade, mas apenas as relações civis dessa, bem como usar, gozar e dispor de bens (art. 1128, Código Civil).[5]

Nesta mesma esteira, afirma SILVA:

A doutrina se tornara de tal modo confusa a respeito do tema, que acabara por admitir que a propriedade privada se configurava sob dois aspectos: (a) como direito civil subjetivo e (b) como direito publico subjetivo. Essa dicotomia fica superada com a concepção de que a função social é elemento da estrutura e do regime jurídico da propriedade; é, pois, principio ordenador da propriedade privada; incide no conteúdo do direito de propriedade; impõe-lhe novo conceito. Por isso, a noção de situação jurídica subjetiva (complexa) tem sido usada para abranger a visão global do instituto, em lugar daqueles dois conceitos fragmentados. Nela resguarda-se o conjunto de faculdades do proprietário, dentro da delimitada esfera que a disciplina constitucional lhe traça.[6]

Nessa concordância, pode-se falar em direito subjetivo privado do proprietário particular, como polo ativo de uma relação jurídica, em cujo polo passivo se acham todas as demais pessoas, a quem ocorre o dever de respeitar o exercício das três faculdades básicas: uso, gozo e disposição.[7]

Nesse sentido, pode-se afirmar que as normas de Direito Privado sobre a propriedade devem ser compreendidas em conformidade com os preceitos que a Constituição lhe estabelece.

1.2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA PROPRIEDADE

Em Roma só existia propriedade para as coisas móveis, especialmente objeto de uso pessoal como roupas, calçados, utensílios de pesca. O homem não estava preso ao solo, pois encontrava-se em grande movimentação. Para o homem a terra era indiferente, e não representava nenhum valor. Com o passar do tempo, as famílias concluíram que era mais vantajoso permanecer na mesma terra. É a partir desse ponto que surge a concepção de terra para o homem.[8]

A propriedade, nos primórdios da civilização, iniciou como coletiva, transformando-se, gradativamente, em propriedade individual.

É muito difícil conseguir definir o momento em que nasce a primeira concepção de propriedade em Roma. Essa noção de propriedade aparece na data da Lei das XII Tábuas. Nessa primeira fase do Direito Romano, a pessoa recebia a terra para cultivar. Assim, ela começou a pertencer às mesmas pessoas, até que várias famílias passaram a se fixar nesses territórios.[9]

A propriedade atravessou várias