Modelo Projeto de Pesquisa UFPE

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Pelo lado das construtoras impera o argumento de que a construção de um empreendimento é atividade complexa que envolve diversos fatores e, ainda, estaria à mercê de alvarás e vistorias do Poder Público que, sabidamente, costumam atrasar e, por isso, a supressão da cláusula de tolerância poderia aumentar os custos da obra, em razão do alto risco de atraso, o que seria repassado aos consumidores, obviamente.

Em favor dos consumidores, a grande questão seria a falta de prazos de entrega “realistas”, mais alongados, que já prevejam obstáculos que fatalmente surgirão, tornando desnecessária a dilação do tempo de conclusão e permitindo aos adquirentes um melhor planejamento acerca do uso do futuro imóvel. Conforme dados do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), em média, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso, o que demonstra a relevância do tema.

Ainda, se percebe que, na prática, uma cláusula que deveria compreender situação excepcional estaria servindo de subterfúgio para a falta de planejamento das construtoras na execução das obras.

Dito isso, o presente estudo visa analisar a redação comum às cláusulas de tolerância, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, e confronta-la com os princípios da boa-fé objetiva, da transparência, da confiança, do equilíbrio contratual, da proteção contra cláusulas abusivas, dentre outros.

Também, abordar as consequências jurídicas decorrentes do atraso na entrega do imóvel como, por exemplo, o risco de superendividamento do consumidor, visto que haveria um aumento exagerado do saldo devedor do imóvel em razão da atualização pelo INCC (FGV), que só é permitido durante a fase de construção, sendo este índice de correção sabidamente superior ao INPC ou IGPM, que são normalmente praticados após a entrega da obra.

- TEMA

A possibilidade de atraso na entrega da obra, prevista nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, formulados na forma de contrato de adesão, seus usos (e abusos) e sua conformidade com o Código de Defesa do Consumidor.

- DELIMITAÇÃO DO TEMA

A “CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA” EM CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA: UMA ANÁLISE À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

- FORMULAÇÃO DO PROBLEMA

Esclarecer, afinal, se a cláusula de tolerância, da maneira que normalmente é redigida, é válida ou nula quando confrontada com o Código de Defesa do Consumidor?

- OBJETIVOS

- OBJETIVO GERAL

Confrontar a cláusula de tolerância com as normas do Código de Defesa do Consumidor. Para tanto, o estudo levará em conta instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel utilizado por construtoras atuante no mercado local. Reunir os argumentos existentes na jurisprudência recente para considerar válida ou nula a cláusula de tolerância. Ainda, verificar se houve mudança no enfrentamento da questão nos últimos cinco anos.

- OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Analisar, de forma crítica, os argumentos presentes na jurisprudência recente. Apresentar a discussão doutrinária atual. Pesquisar propostas legislativas em tramitação que tenham relação direta com o tema.

Verificar as consequências práticas da manutenção da cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta e, como desdobramento possível, apresentar sugestão de solução à problemática, através da supressão da previsão de prorrogação do prazo ou alteração e restrição dos critérios para concessão de prazo complementar.

- REFERENCIAL TEÓRICO

A venda antecipada das unidades imobiliárias em regime de incorporação nada mais é do que uma promessa de compra e venda, condicionada a concretização de determinadas obrigações por cada uma das partes; seja pelo promitente comprador de pagar o preço, possibilitando assim à construção do imóvel por meio de seu investimento de ordem pecuniária; ou ainda, seja pelo promitente vendedor de desenvolver e concluir as obras do imóvel até sua efetiva entrega. Tal compromisso de compra e venda vincula-se à celebração do contrato efetivo de compra e venda pelo qual a propriedade da coisa será transmitida, por meio da escritura de compra e venda.

(...) a promessa de contratos ou contrato preliminar pressupõe, como de sua essência, um termo, dentro do qual o contrato definitivo será concluído devendo, por isso mesmo, além da fixação deste termo, conter mais, de modo preciso, as cláusulas do contrato futuro, a cuja formação tende, para que, na ocasião de ser aperfeiçoada a conclusão deste último, não surjam dificuldades e dúvidas. (RIZZARDO, 2011, p 108).

Prossegue o autor “é um verdadeiro contrato regulado por leis especiais, que tem por objeto uma prestação de fazer, prestação esta consistente na celebração de outro contrato, o definitivo. ”

O compromisso de compra e venda é realizado através de contrato de adesão, regido pelo Código de Defesa do Consumidor, que tem como características ser um contrato padronizado, com cláusulas idênticas em série, ou seja, eles são estabelecidos em massa. O artigo 54 do CDC, assim dispõe:

Art.54 - Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.

§ 1º - A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão no contrato.

Também tem como característica importante, ser estabelecido de forma unilateral, pelos fornecedores, de maneira que o fornecedor acaba exercendo somente sua vontade nos contratos, através da inclusão de cláusulas por conta própria, fazendo com que os consumidores que necessitem ou quiserem adquirir seus produtos ou serviços, se submetam as suas condições contratuais. A fim de justifica o desenvolvimento do contrato de adesão, a lição de Antonio V. Heman Benjamin:

A maior velocidade na contratação e venda de produtos e serviços, bem como a previsibilidade do custo empresarial são os principais motivos para a intensa utilização dos contratos de adesão. (BENJAMIN; MARQUES; BESSA, 2008, p. 287).

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