LEI DE LOCAÇÃO

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•Se não for interposto agravo de instrumento ficará definitivo até a decisão de mérito. Ou se não for interposto o pedido de revisão.

Ação revisional

•Art. 68, IV: a contestação somente será oferecida depois da audiência de conciliação do art. 334 do CPC e art. 335, CPC.

• Sentença : art. 69 da lei: Transcorrido o processo, na sentença o juiz profere a sentença arbitrando o “aluguel definitivo”.

• Se o valor deste aluguel definitivo for MAIOR que o valor do aluguel provisório, o locador tem o direito de cobrar esta diferença. Esta cobrança poderá ser cobrado integralmente e à vista. O locador não é obrigado a receber parcelado. Só pode parcela se o locador aceitar.

• Se o valor do aluguel definitivo for MENOR que o aluguel provisório (eu vinha pagando um valor maior do que o valor que o juiz fixou no final), o locatário tem duas opções:

•1- ele pode cobrar o excedente (pode cobrar tudo de uma vez); ou

•2- ele pode compensar nos aluguéis vincendos.

Ação Renovatória

•É uma ação exclusiva do locatário, vai obrigar o locador a renovar contra a sua vontade, para proteger o ponto comercial e sua clientela.

•Empresário: aquele exerce atividade economicamente organizada (estabelecimento) para a produção e circulação de bens e serviços.

•Estabelecimentos empresariais ou fundos de comércio: onde forma - organização da atividade desenvolvida. Conjunto de bens destinados para a prática comercial.

•Ponto empresarial: onde o empresário se organiza no espaço.

•Proteção: ao ponto empresarial.

•Locatário: trabalhou no ponto empresarial para a conquista da clientela

•Verdadeiro patrimônio do locatário, por isso que a lei lhe garante o direito de indenização quando perde de maneira indevida o ponto

Requisitos

•Arts. 71 a 75 da lei de locação

•1) somente locações não residenciais

•2)contrato de locação tem que ser por escrito e por prazo determinado

•3)contrato tem que estar em vigência, ainda não venceu;

•4) ação deve ser proposta de 6 meses a 01 ano antes do contrato se vencer – prazo decadencial: só voluntária a renovação

•5) contratos determinados, ininterruptos cuja soma chega até cinco anos, não precisa ser um e depois começa o outro

•6) tem que estar três anos na mesma atividade (se mantem no mercado- de açougue passou a mercadinho)

•7) tem que ter prova de que é bom locatário- exato cumprimento do acordo: provar que sempre arcou com as obrigações (juntando comprovante do pagamento)

Continuação dos requisitos

•8)Tem que colocar os termos e condições da renovação do contrato: obrigações do locador e do locatário, inclusive o valor do aluguel que vai pagar.

•9)Terá que juntar também a garantia do novo contrato, se fiança a idoneidade do fiador e o seu consentimento, se caução o valor do bem, livre e exonerado.

•Tem que estar presentes todos os requisitos

Procedimento da revisional

•Contestação do locador adstrita: art.72 e do art. 52. (direito de propriedade)

•Art. 52: I: a obra construída tem que superar o valor econômico já existente. Quanto ao poder público: interdição para reforma por questões de segurança

•Art.. 52, II: exceção de retomada: para uso próprio, desde que não seja no mesmo ramo de atividade, para proteger o ponto empresarial. Salvo se o fundo de comércio já existia ao tempo da locação.

•Shopping centers: o locador não poderá recusar a renovar o imóvel para uso próprio, isso porque o objetivo dos shoppings, como centros comerciais é o aluguel para terceiro e que fiquem o máximo de tempo no imóvel.

Indenização

•O art. 52 traz três hipóteses:

•A primeira hipótese é a melhor proposta de terceiro. A renovação pode ser recusada se um terceiro fizer a melhor proposta. Vide artigo 75.

•A segunda hipótese ocorre se o locador, após a retomada do imóvel, injustificadamente no prazo de três meses não utilizar o bem para uso próprio ou para a transferência de seu fundo de comércio preexistente. Neste caso, o locatário deverá ajuizar uma demanda própria e demonstrar que não há nenhuma excludente de responsabilidade do locador.

•A terceira e última hipótese é se o locador retomar o imóvel para realizar obras solicitadas pelo Poder Público ou para realizar as obras que declarou realizar e não as iniciá-las dentro de um prazo de três meses. Também nesse caso deverá ser proposta demanda autônoma pelo locatário. Ressalta-se ainda que, se o locador não iniciar as obras solicitadas pelo Poder Público em 60 (sessenta dias) da retomada do imóvel, poderá responder por ação civil pública e ser acionado para o pagamento de multa (art. 44, inc. III e parágrafo único).

Renovar por quanto tempo

•Renovar por quanto tempo? é pelo prazo em vigor se for um único contrato, e se forem sucessivos contratos – prazo de cinco anos.

•Cabe renovatória da renovatória? Divergente:

•1) corrente diz que não pode- renova uma vez

•2) pode renovar, desde que não se encaixe nas hipóteses do art. 52.

Ação de despejo

•desfazer a locação e reintegrar o locador na posse do imóvel embutida dentro dela.

•Procedimento ordinário: