Direito civil

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VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. Geralmente, são empresas especializadas, podendo ser a mesma que administra o condomínio.

Nas ações movidas contra o condomínio é o sindico citado e tendo poderes para representar e defender a comunidade. Do poder de representação do condomínio em juízo resulta que a decisão proferida faz coisa julgada contra ou a favor, sendo oponível aos condôminos individualmente, não obstante não tenham sido partes no feito, porém nos limites em que o objeto da ação esteja adstrito aos interesses comuns.

Como o síndico administra bens alheios, deve prestar contas, dever esse inerente a todo administrador de coisa de terceiros. Assim, as contas do síndico devem ser prestadas em assembleia anual, ao findar seu mandato, sempre perante assembleia, e “quando exigidas”. Havendo fundadas suspeitas de manobra para que as contas não sejam prestadas em assembleia, os condôminos podem requerer que sejam prestadas diretamente a eles.

Como inovação, o § 1º do art. 1.348 do Código Civil admite que a assembleia desdobre os poderes do síndico, quanto à representação do condomínio, e neles invista outra pessoa, nestes termos:

Art. 1.348.

[...]

§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

Tal regra deve ser interpretada no sentido de que a assembleia poderá constituir representante para determinado ato, sem retirar todos os poderes de representação do síndico. Em muitos casos, como observa João Batista Lopes, seja pelo porte do edifício, seja pela complexidade das questões, não é possível ao síndico dar conta de suas múltiplas funções. Diante disso, permite a lei que a assembleia invista outro condômino em poderes de representação. Assim, por exemplo, se se cuidar da contratação de obras, poderá a assembleia indicar um condômino engenheiro para negociá-las; se se cuidar de matéria jurídica (v. g., exame de minuta de contrato para reforma de elevadores), poderá ser escolhido um advogado; se a questão for contábil, um contador etc.

Nessa consonância, aquele que assumir o poder de representação, atribuído pela assembleia geral, atua sem qualquer dependência em relação ao síndico, devendo prestar contas dos seus atos à assembleia geral. Mas o síndico, fora do território em que foi atribuído o poder de representação a outra pessoa, continua a exercer aquilo que lhe compete. Exerce suas funções normais e a representação que lhe cabe, e que não foi atribuída a outra pessoa.

Também inovando, o § 2º do aludido art. 1.348 autoriza o próprio síndico a transferência da administração, pela assembleia:

Art. 1.348.

[...]

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

A transferência de funções pode ser vedada pela convenção de condomínio, como consta da parte final do dispositivo. A ressalva é facilmente explicável: o síndico é, por definição, o órgão executivo do condomínio e, portanto, investido dos poderes de administração e representação. A transferência de poderes é excepcional e, portanto, só deve ser admitida se a convenção não a proibir.

A destituição do síndico é regulada pelo art. 1.349 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Verifica-se, assim, que a destituição do síndico pode ocorrer em três hipóteses:

a. prática de irregularidades;

b. administração não conveniente; e,

c. falta de prestação de contas.

A “pratica de irregularidades” e “administração não conveniente” constituem conceitos vagos e só o exame das circunstâncias indicará, em cada caso, a configuração do requisito legal. Pequenos deslizes que não revelem má-fé, nem causem danos ao condomínio, não justificam a severa medida, sendo certo que não é qualquer irregularidade causa de destituição do síndico.

Já a ausência de prestação de contas constitui grave violação a um dos principais deveres do síndico. Desse modo, a simples omissão já representa um prejuízo, servindo de fundamento para destituição, salvo por motivo justo para a falta, como razões de saúde ou outro impedimento relevante.

A destituição não é a única consequência possível dos atos ou omissões do síndico, podendo ser ele, presentes os pressupostos legais, responsabilizado civil ou penalmente pelo condomínio.

A Assembleia Geral Ordinária deve ocorrer anualmente, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, o orçamento, as contribuições e a prestação de contas.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Se, embora regularmente convocada, a assembleia não se reunir, qualquer condômino poderá promover procedimento judicial, cabendo ao juiz suprir a vontade condominial, proferindo decisão a respeito dos assuntos que tenham sido objeto da convocação.

Art. 1.350.

[...]

§