DIREITO REAIS DAS COISAS: HIPOTECA

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Inútil encarecer a importância da publicidade, pois ela impede que terceiros possam alegar ignorância do ônus. O eventual adquirente ou credor de uma segunda hipoteca sabem que o bem que adquiriram ou receberam em garantia era objeto de uma hipoteca anterior, e que, assim, assegura preferentemente, o regaste do credito de que é titular o credor hipotecário.

EFEITO DA HIPOTECA

Para melhor analisar o instituto, convém ter em vista os seus efeitos que em relação ao devedor , quer em face do credor hipotecário quer diante do terceiro.

- Em relação ao devedor. Antes do vencimento do débito e, portanto, antes da propositura da ação executiva, o devedor conserva todos os direitos sobre a coisa. Não pode entretanto, praticar atos que de qualquer modo direta ou indiretamente, sejam capazes de desvaloriza-la , deteriorá-la ou destruí-la.

Da mesma maneira, não lhe pode alterar a substância, tal como mundificar-lhe fundamentalmente o gênero de cultura, se tal modificação implicar a assunção de um risco de diminuição de valor.

- Em relação ao credor hipotecário. Vencida a divida a obrigação, pode o credor, em execução, vender judicialmente o imóvel objeto da garantia e pagar-se, com preferência sobre qualquer outro credor. Sua preferencia, contudo esbarra com algumas exceções, das quais enumero as principais:

l- custas judiciais, devidas no processo de execução da hipoteca são pagas com primazia.

ll- o impostos e taxas devidas a FAZENDA PUBLICA, em qualquer tempo são pagos preferencialmente a quaisquer outros créditos, seja qual for a sua natureza.

III- a divida proveniente do salario do trabalhador agrícola será apaga, precipuamente, a quaisquer outros créditos, pelo produto da colheita para qual houver concorrido com seu trabalho.

- Em relação a terceiro. Como a hipoteca, uma vez inscrita, cria um vínculo real entre o credor e a coisa, vínculo que é oponível erga omnes, o adquirente do imóvelhipotecado não pode, alegando ignorância do fato, impedir que o prédio seja objeto de execução.

TIPOS DE HIPOTECAS

A hipoteca pode ser convencional, legal ou judicial, resultado de sua origem.

As hipotecas sobre navios, aeronaves, bem como sobre vias férreas, devem ser classificadas dadas suas peculiaridade, como hipotecas especiais, embora sejam modalidades convencionais. No entanto mesmo sentido se coloca a hipoteca sobre minas e pedreiras.

HIPOTECA CONVENCIONAL

É aquela que deveria da livre anuência das partes e em que, para assegurar a execução de uma obrigação, o devedor, ou alguém por ele, oferece bens em garantia de seu cumprimento.

Poder-se-ia fixar, na constituição do negócio, dois momentos diversos; um momento inicial do contrato, capaz de vincular as partes; e um momento posterior em que, após a especialização e o registro, surge para o credor um direito real, munido seu titular de sequelas e preferência.

A garantia de crédito estabelecida por vontade dos interessados preenche a finalidade precípua da hipoteca.

Os bens inalienáveis, como enfatizados, não podem ser objeto de hipoteca. Os bens públicos, quando a sua natureza o permitir, necessitam de autorização legislativa. Os bens de menores e incapazes somente podem ser gravados por autorização judicial, provada efetiva necessidade . os emancipados estão livres para os atos da vida civil, inclusive para estabelecer o gravame.

HIPOTECA LEGAL

Quem requer seu registro- A hipoteca legal é aquela que se não origina de contrato, mas é imposta por lei, em garantias de algumas pessoas, que se encontram em determinadas situações e que, ao ver do legislador, merecem ser protegida.

Da mesma forma que a hipoteca convencional, o direito real é, portanto, a eficácia erga omnes, do veículo só se constitui após a especialização e registro.

Na hipoteca legal, existem dos momentos bem definidos. Em primeiro lugar; há um fato jurígeno do vínculo. No entanto, o simples fato típico não instrumentaliza a hipoteca. Há uma necessidade de um segundo momento, quando então são individualizados, especializados os bens garantidores, culminando com sua inscrição como objeto da hipoteca e tornando-se efetivamente garantia real.

As situações são modernamente elencadas pelo artigo 1.483 do atual Código.

HIPOTECA JUDICIAL

O vigente código não mais se refere a essa modalidade de hipoteca.

É determinada em sentença, conferindo ao exequente prosseguir em execução contra adquirentes de bens do executado.

A hipoteca judicial era, sem duvida, modalidade de hipoteca legal, mas não está estruturada de forma organizada em nosso direito. A finalidade é garantir plena execução das decisões judiciarias condenatórias. Trata-se efeito que a lei confere a todo julgado que condena devedor.

HIPOTECA NAVAL, AÉREA E DE VIAS FÉRREAS, MINAS E PEDREIRAS.

Embora navios e aeronaves sejam coisas móveis, são suscetíveis de hipoteca. Vimos que historicamente a hipoteca se aplicava indiferentemente aos móveis e imóveis. Essas são as únicas exceções de nossa legislação. Os demais móveis submetem-se ao regime do penhor.

A inscrição da hipoteca sobre navio será feita no porto de matrícula. O instrumento deve ser forma publica se faz mediante a prova de propriedade da coisa, devendo ser lavrada nos ofícios privativos de atos de direito marítimo.

Compete ao Tribunal Marítimo manter o registro da hipoteca naval.

A hipoteca confere direito real ao credor excuti-lo onde se encontrar o navio e contra qualquer pessoa que o detenha. Aplicando-se os princípios gerais do instituto. A Lei n° 7.652/88 regula atualmente a hipoteca naval.

O Código Brasileiro de Aeronáutica (Lei n° 7.565/86) também autoriza a hipoteca de aeronaves em construção (art. 118). Essa hipoteca constitui-se pela inscrição do contrato no Registro Aeronáutico Brasileiro, com averbação no respectivo certificado