Condomínio Condomínio Geral

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é permitido dar o bem em garantia de hipoteca (nesse caso é o bem imóvel), devendo-se observar que não será permitido dá-lo em garantia na sua totalidade, mas apenas na quota parte ideal que lhe couber (Art. 1.420, § 2º CC).

Em relação aos deveres, é importante ressaltar que à quota parte de cada condômino serão relacionadas às devidas despesas que o bem trouxer como conservação e divisão, bem como dívidas que vierem a ser contraídas em virtude do bem, como os impostos.

A todos os comproprietários será permitido usar o bem de modo a manter a sua preservação, devendo contribuir para o custeio das despesas de manutenção do bem assim como outras despesas de interesse comum, como os impostos, o seguro, as licenças, as taxas municipais, a cultura, a colheita, as grandes reparações, o custeio de demandas com terceiros. Entretanto, por ventura o condômino se exima ao pagamento de dívidas das despesas da coisa comum, renunciando sua parte ideal, caberão aos outros condôminos adquirirem a quota parte ideal na proporção dos pagamentos que forem feitos. Caso não haja o condômino que proceda aos devidos pagamentos em atraso, o objeto comum será partilhado aos demais comunheiros em adimplência.

e) Administração do condomínio

Ao se considerar que a coisa ou bem condominial seja de uso impossível ou inconveniente, ocorrerá a venda ou locação da coisa. No entanto se os condôminos optarem que a coisa deva ser administrada, a maioria absoluta, por votação, escolherá o administrador e este poderá ser tanto um condômino como um terceiro estranho ao condomínio.

O administrador será remunerado, ficando sob sua responsabilidade as atribuições compatíveis como as prestações de contas; se não houver oposição de nenhum condômino presume-se como representante comum. O administrador não poderá pedir usucapião da coisa, pois não possui ânimo de dono.

Serão atribuídos ao administrador os poderes de simples administração, não podendo praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citações dentre outros; poderá, no entanto, alienar bens que se destinam à venda, como frutos ou produtos de propriedade agrícola.

f) Extinção

O art. 1.320 do Código Civil permite que seja possível extinguir o condomínio: "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão". Pela ocorrência de conflitos e desavenças poderá haver a extinção do condomínio e esse fator se dá em virtude da manutenção do funcionamento harmonioso do bem em comunhão.

Tal divisão poderá ser requerida a qualquer momento, devendo, cada comproprietário, responder pelo devido quinhão e as devidas despesas que advirem da divisão da coisa. Se houver algum acordo para que não se proceda à divisão, o ajuste somente valerá por um prazo de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. Para os casos em que o doador ou testador estabelecer a indivisão, tal procedimento também terá validade de cinco anos, todavia, se algum dos interessados vier a apresentar motivos graves para que se extinga o condomínio, deverá fazer requerimento em juízo para que haja a divisão da coisa comum antes do término do prazo estabelecido de cinco anos. A divisão é o meio apropriado para extinguir o condomínio e torná-lo coisa divisível.

A extinção pode ser amigável ou judicial. Na extinção amigável será através de escritura pública, se todos os condôminos forem maiores e capazes. Se houver divergência ou se um deles for menor e não houver acordo, será necessária a divisão judicial. A divisão do condomínio terá as mesmas regras da partilha da herança (CC, arts. 2.013 a 2.022) e a ação de divisão é imprescritível (CPC, art. 967). Entretanto, se o estado de comunhão veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condôminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrição aquisitiva e o imóvel não mais poderá ser objeto de divisão.

- Condomínio Edilício

a) Origem

Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa (Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. v. V, p. 374). Os primeiros indícios de surgimento do condomínio edilício ou em edificações foram no direito romano, à época da Idade Média, em que já começava a surgir em meio à sociedade. Alguns textos acerca do assunto foram encontrados, todavia não muito claros, deixando, porém, certo entendimento de que já havia uma divisão jurídica e econômica do solo para os diversos proprietários, de modo a melhor utilizarem-no. Naquela época já havia determinada similitude das propriedades ao considerar as de hoje, mas somente no século XVIII é que foram desenvolvidas as primeiras propriedades em situação horizontal.

Algumas legislações cuidaram de regulamentar tal instituto, como ícone principal o Código Napoleônico, embora houvesse regulamentação pouco conveniente. A sociedade evoluía de tal maneira que o surto industrial causou grande aumento demográfico, fazendo as cidades e as sociedades se readequarem ao novo modo de vida que dali surgia, bem como um melhor aproveitamento dos espaços geográficos, iniciando-se aí as primeiras idéias de se construir prédios que possuíssem mais de um pavimento vertical ou piso, para que os proprietários pudessem ficar distribuídos de melhor forma. As sociedades clamavam mudanças. Embora de fato já existisse o instituto, o Brasil regulamentou-o não no Código Civil de 1916, havendo algumas legislações que primariamente fizeram algumas anotações, mas somente veio a ganhar ênfase com o advento do Código Civil de 2002 e a lei subsidiária de maior importância Lei n. 4.591/1964. De maneira mais atual descrita pela doutrina, o condomínio edilício é direito real, formado pela junção de propriedades individuais e propriedades comuns.

b) elementos constitutivos – instituição; convenção; regulamento interno

Aos condomínios edilícios são obrigatórias a existências do ato de instituição, da convenção e o regulamento ou regimento interno.

Ato de Instituição

A formação do condomínio se inicia a partir do momento do ato de instituição, que é declaração de vontade deliberativa por ato inter vivos ou mortis causa (testamento), devendo ocorrer o Registro no Cartório de Imóveis e devendo também especificar quais