AO EXCELENTÍSSIMO JUÍZO DE DIREITO DA VARA DE REGISTRO PÚBLICO DA COMARCA DE BELO HORIZONTE-MG

...

cujo valor era superior a trinta salários mínimos, deveria ser realizado mediante escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil.

Ineficaz a conciliação, passou-se à instrução do processo e, ao final, o nobre Magistrado julgou improcedente o pedido, com fundamento na ausência de requisito essencial para a aquisição da propriedade por usucapião, por considerar que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, em razão de não ser realizado por escritura pública, não constitui justo título.

No entanto, conforme se demonstrará, a respeitável sentença não merece prosperar, devendo ser reformada.

3. RAZÕES DA REFORMA

Não agiu o ilustre Magistrado de 1º grau com a prudência que norteia suas decisões ao considerar que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel não constitui justo título.

O artigo 108 do Código Civil exige que o negócio jurídico que envolva imóvel cujo valor supere trinta salários mínimos seja constituído mediante escritura público, salvo disposição legal contrária.

E o artigo 1.417 do mesmo diploma legal estabelece que o contrato de promessa de venda e compra pode ser tanto público quanto particular, ou seja, não há determinação legal de que obrigatoriamente deva ser lavrado por instrumento público, havendo apenas a exigência de que seja registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis para garantir ao promissário comprador o direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel

Dessa forma, face a expressa disposição legal contida no artigo 1.417 do Código Civil, o negócio jurídico entabulado entre as partes prescinde de escritura pública.

Segundo o magistério do ilustre Carlos Roberto Gonçalves

justo título, em suma, como foi dito no capítulo concernente à posse de boa-fé e posse de má-fé ... é o que seria hábil para transferir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão. (Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas, Saraiva, 2017, página 286)

Por sua vez, o renomado Flavio Tartuce ensina que justo título é

todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Em outras palavras, deve ser considerado como justo título para a usucapião ordinária o instrumento particular de compromisso de compra e venda, independentemente do Registro de Imóveis. (Manual de Direito Civil, volume único, Método, 2014, página 937)

Portanto, conforme abalizada doutrina, justo título configura-se em ato jurídico hábil a transferir a propriedade, independente de registro, apto a criar no adquirente a crença de que lhe foi outorgada a condição de proprietário, o que é o exato caso dos autos.

E é tranquilo o entendimento jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça de que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado por instrumento particular, constitui justo título:

APELAÇÃO CIVIL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - COISA JULGADA - INOCORRÊNCIA - DIREITO DE PROPRIEDADE - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - JUSTO TÍTULO: 1. A coisa julgada é um bem jurídico que se garante à pessoa, com força de definitividade, de tal forma que, resguardada a limitação objetiva e subjetiva do comando sentencial, nenhum outro poderá vir a contrariá-lo em sua realidade prática. 2. Ausente a tríplice identidade - igualdade de partes, causa de pedir e pedido - entre a ação que tramita e a que já possui sentença contra a qual não caiba recurso, não há coisa julgada. 3. Justo título não quer dizer título perfeito. É qualquer fato jurídico apto à transmissão de domínio, ainda que não registrado. 4. O STJ admite o reconhecimento do direito à aquisição da propriedade através da usucapião nos casos de posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.180558-2/001, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/06/2017, publicação da súmula em 30/06/2017)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO ORDINÁRIA - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - JUSTO TÍTULO HÁBIL.

A jurisprudência admite o compromisso de compra e venda, ainda que por instrumento particular, como justo título, documento hábil a demonstrar a posse sobre o imóvel usucapiendo, permitindo, assim, a aquisição da propriedade pela usucapião. (TJMG - Apelação Cível 1.0499.14.002191-0/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/10/2016, publicação da súmula em 27/10/2016)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - PROVA TESTEMUNHAL - PRECLUSÃO CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA QUE NÃO FOI CONSIDERADO JUSTO TÍTULO PARA EFEITOS DE USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA CADEIA POSSESSÓRIA DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO.

I - Afasta-se a alegação de cerceamento de defesa quando, determinada a especificação de provas, a parte autora alega não existir mais nenhuma prova a ser produzida, deixando de indicar as que pretendia produzir para comprovação de suas alegações.

II - A configuração do justo título pressupõe que o instrumento tenha sido assinado pelo proprietário, ou ainda, que se demonstre a cadeia entre o detentor da titularidade do bem, conforme descrito na matrícula do imóvel, e os seguintes que adquiriram o bem por meio de contrato particular. Somente o contrato particular de promessa de compra e venda, formalmente perfeito, subscrito pelo proprietário do terreno ou pelos adquirentes sucessores caracteriza o justo título de que dispõe o Código Civil, sendo hábil, pois, ao reconhecimento do domínio em favor deste em sede de usucapião ordinário. (TJMG - Apelação Cível 1.0313.10.003668-7/001, Relator(a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/03/2014, publicação da súmula em 28/03/2014)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO - APLICAÇÃO DO ART. 551 DO CC/1916 C/C COM ART. 2.028 DO CC/02 - JUSTO TÍTULO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR INSTRUMENTO PARTICULAR - DOCUMENTO HÁBIL - REQUISITOS PRESENTES DA USUCAPIÃO - RECURSO IMPROVIDO. Por determinação do art. 2.028 do CC 2002, aplica-se,