Manutenção Preventiva em Edificação

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Daniel danniel.eng@hotmail.com

- INTRODUÇÃO:

Segundo a NBR 5462:1992, a manutenção é uma prática que envolve ações técnicas e administrativas que, juntas, manterão ou devolverão a um item a capacidade de desempenhar determinada função. A NBR 5674:1999 define: “Manutenção predial o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários”.

Com a finalidade de garantir a durabilidade de um imóvel, é necessário que sejam manutenções preventivas, haja visto ser uma pratica pouco habitual em nosso país, ou seja, poucos usuários a fazem assim como fazem em automóveis, equipamentos eletrônicos e outros. Havendo a pratica sistemática das manutenções prediais, se reduz as corretivas, alcançando uma redução nos custos da mesma.

As manutenções preventivas também promovem a valorização do imóvel, aumento da vida útil, melhoria no desempenho e instalações em geral. Garantindo melhor segurança, conforto e economia para os usuários da edificação.

Diante de todos os aspectos relevantes a manutenção, descreveremos as abrangências, responsáveis, formatos, tipos existentes etc. Enfatizando a relação da realização das manutenções com o bom desempenho da edificação e um sistema bem elaborado de manutenções em edificações.

- OBJETIVO:

Manutenção é o conjunto de atividades que devem ser realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes para atender as necessidades e segurança dos seus usuários.

Tem como objetivo principal a conservação e preservação, forma eficiente e simples de conseguir um “aumento” da vida útil. Significa a adoção de uma série de medidas práticas.

A manutenção deve ser planejada anualmente das atividades, processos de controle e controle de documentação, evidenciar a realização das ações, tanto pela equipe de manutenção como das empresas.

Antecipar as falhas.

- CONCEITO:

“Ato ou efeito de manter-se as medidas necessárias para a conservação ou a permanência de alguma coisa ou de uma situação” Ferreira (1975)

Definição: conjunto de processos utilizados com a finalidade de obter dos equipamentos condições que resultem na produtividade máxima lucrando com o “aumento” de sua vida útil.

Manutenção Preventiva: é a atividade que entra em ação antes que haja a necessidade de reparo. Exige uma programação, com datas preestabelecidas obedecendo a critérios técnicos determinados pelo fornecedor ou fabricante do produto. É fundamental que haja o registro de todas as atividades executadas;

- DESENVOLVIMENTO:

As inspeções devem ser feitas atendendo aos intervalos constantes no Manual elaborado conforme a e do programa de manutenção de cada edificação. Conforme ABNT NBR 14037 - 4.2.1

Manutenção Preventiva responsável pelo efetivo funcionamento e conservação, zelando e garantindo que os bens tenham a sua vida útil e características funcionais conservadas, foi elaborado um plano de manutenção preventiva para esta edificação com as seguintes características: Escritório Comercial, com os ambientes: Diretoria, área de trabalho, recepção, copa e banheiro.

Para o melhor entendimento dos usuários responsáveis pela correta execução do plano, assim como os profissionais habilitados que deveram executar os serviços de verificações, inspeções, aferições e correções pré-determinadas, é fundamental a organização de quais componentes cada sistema irá contemplar.

Foi definido que, para a edificação em questão, os sistemas constituintes para manutenção preventiva assim como os seus componentes é o demonstrado na planilha 01.

Sistema

Componentes

Reservatório

Reservatório de água (caixa d’agua).

Alvenaria de Vedação

Paredes.

Iluminação de emergência

Luminária de emergência, lâmpadas.

Estrutural

Lajes, pilares e vigas.

Instalações Elétricas

Circuitos, tomadas e quadro de distribuição.

Instalações Hidráulicas

Tubulações, registros, torneiras, conexões e tubulações.

Esquadrias de Alumínio

Folhas, estrutura, vidros.

Esquadrias de Madeira

Contra marco, marco e porta.

Louças Sanitárias

Vasos, pias.

Revestimento cerâmico

Peças cerâmicas e rejuntes.

Interfones/Telefonia

Cabos, teclados e aparelho.

Pintura

Textura e limpeza.

Vidros

Peça de vidros, fixadores

Cobertura

Telhado, calha, platibanda, vedações de perfurações e rufos.

Instalações de combate a incêndios

Extintores de incêndios

Sistema de refrigeração

Ar condicionado (parte elétrica e limpeza).

Planilha 1 – Sistema/Componentes

Na próxima planilha abordaremos o sistema de manutenção juntamente com a descrição do tipo de serviço a ser executado.