UMA AÇÃO DE COBRANÇA C/C DESPEJO

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Dispõe o artigo 476, do Código Civil, in verbis:

"Art. 476 Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

A REQUERENTE cumpriu rigidamente suas obrigações consistentes na entrega do imóvel nas condições contratadas. Todavia, o REQUERIDO não adimpliu as obrigações pactuadas consistentes no pagamento das parcelas contratadas, o que resulta no direito da REQUERENTE em pleitear a rescisão contratual.

III.II DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE

Conforme foi aduzido anteriormente, em 04/07/2014, o REQUERIDO recebeu a chave do imóvel, passando a fazer uso do mesmo. Porém, com o inadimplemento das parcelas contratadas, a ocupação do imóvel passou a ser injusta.

Tais circunstâncias caracterizam o esbulho. Ensina WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO que:

"O esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse, violenta ou clandestinamente, e, ainda por abuso de confiança".

Leciona ainda o festejado jurista que:

"cabe o interdito na hipótese em que o compromissário-comprador deixa de pagar as prestações avençadas" e se reporta a várias decisões judiciais existentes na Revista dos Tribunais (165/761 - 171/327 - 178/771 - 180/629 - 187/704 - 207/195 - 212/314 - 220/171 - 224/134 - 282/853) "in" CURSO DE DIREITO CIVIL, 3º VOL., PÁG. 47-49, ED. SARAIVA.

As reiteradas decisões de nossos Pretórios corroboram o entendimento constante nas lições do renomado jurista, verbi gratia, autorizando inclusive a concessão de medida liminar:

"5. 988. Não contendo o contrato cláusula resolutiva expressa, o pedido da reintegração deve ser cumulado com o de rescisão. Mas no caso de ser rescindido o contrato de compra e venda pleno jure, pelo inadimplemento, com a atuação de cláusula resolutiva expressa, é de admitir-se, desde logo, a reintegração de posse (Ac. Da 2ª Câm. do TJ-SP de 7-10-75, na apel. 244.058, rel. Des. GONZAGA JUNIOR; rev. De Jurisp. Do TJ-SP, vol. 39, p. 83.)".

“É admissível à cumulação das ações de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e reintegração de posse, desde que o autor empregue para ambas o procedimento ordinário (art. 292, § 2º do CPC)”.

“Ação ordinária de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos - Inadimplemento contratual causado pela ré - Procedência do pedido - Sentença confirmada em grau de recurso. Acórdão nº 2.141 - 3ª CIV."

Tratando-se de matéria exclusivamente de direito, demonstrada documentalmente, aplica-se o disposto no artigo 330, inc. I do Código de Processo Civil, que diz:

“Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:

I - quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência”.

“Descumprido o contrato, impõe-se a sua rescisão com a consequente reintegração dos promitentes vendedores na posse do imóvel e, condenação dos promitentes compradores em pedras e danos. Acórdão nº 2.692 - 4ª CIV”.

Restando, pois, compreendido que o caso aqui retratado versa de matéria exclusiva de fato e de direito não há necessidade de produção de novas provas, podendo, portanto, o juiz proferir sentença decidindo o mérito da diligência.

III.III DO PEDIDO LIMINAR – ORDEM DE DESPEJO

É de conhecimento jurídico que a Lei 8.245/91 autoriza o despejo do locatário em algumas situações, e dentre elas citam-se as seguintes:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Portanto, embasado nesse fundamento, requer o despejo do REQUERIDO, haja vista que o mesmo não incumbiu com o seu compromisso.

- DAS PERDAS E DANOS

Uma vez caracterizada a inadimplência, bem como sua constituição em mora, o direito autoriza além da rescisão do contrato já exposta anteriormente, o ressarcimento pelas perdas e danos sofridos, com supedâneo no artigo 249 do Código Civil Brasileiro, in verbis:

"Art. 249. Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor mandá-lo executar à custa do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo da indenização cabível."

A respeito, explica o autor já citado anteriormente, que:

"O legislador considera também a hipótese do inadimplemento voluntário da obrigação (...). O devedor poderia cumprir a obrigação, apenas não o faz, por lhe não convir. Trata-se de mero descumprimento do dever(...) (Silvio Rodrigues, Direito Civil, vol. II, Parte Geral das Obrigações, Max Limonad Editor, pág. 48)”

A indenização encontra fundamento no artigo 249 do Código Civil, segundo o qual o credor tem a alternativa de mandar realizar por terceiro a obrigação não realizada pelo devedor.

Também o artigo 389 do Código Civil trata da responsabilidade pelas perdas e estabelecendo que:

"Art. 389 Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundos índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado."

Há evidência, portanto, do descumprimento da obrigação, pois deixou de honrar com os valores acordados com a REQUERENTE, pois, "(...) verifica-se a inexecução da obrigação quando chegado o dia do seu vencimento não for ela cumprida pelo modo devido (J. M. Carvalho Santos, Código Civil Brasileiro Interpretado,