O Modelo de Ação Renovatória

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- VALOR DO ALUGUEL - PERÍCIA OFICIAL - PREVALÊNCIA - RECURSOS IMPROVIDOS. Nas ações renovatórias a perícia judicial é o mais seguro elemento informador do convencimento do juiz. É ela, na prática, o único meio adequado de que dispõe o magistrado visando aferir o grau de reajuste necessário para retirar o aluguel do nível de defasagem em que se encontra, equiparando-o ao valor de mercado".

(TJ-SP - APL: 00154803420098260606 SP 0015480-34.2009.8.26.0606, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 25/06/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2015)

Mesmo entendimento nesse julgamento:

LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – Valor do aluguel fixado por meio de prova técnica – Manutenção - Laudo pericial que se utilizou de metodologia adequada para a devida aferição do valor de mercado do imóvel locado - Ação procedente – Agravo retido e apelo desprovidos.

(TJ-SP - APL: 00220611120128260590 SP 0022061-11.2012.8.26.0590, Relator: Melo Bueno, Data de Julgamento: 04/05/2015, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/05/2015)

O locador ainda impôs a redução do tempo do contrato para sua renovação de 6 (seis) para 3 (três) anos.

O artigo 51 da Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito de renovar seu contrato pelo mesmo período estabelecido anteriormente. Porém, não havendo acordo, a legislação dispõe que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos seja de cinco anos ininterruptos.

A jurisprudência é pacífica nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ACCESSIO TEMPORIS. PRAZO DA RENOVAÇÃO. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 51 da Lei 8.245/91. 1. Ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada em 09.06.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 07.12.2011. 2. Discussão relativa ao prazo da renovação do contrato de locação comercial nas hipóteses de "accessio temporis". 3. A Lei 8.245/91 acolheu expressamente a possibilidade de "accessio temporis", ou seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido de renovação, o que já era amplamente reconhecido pela jurisprudência, embora não constasse do Decreto n.º 24.150/1934. 4. A renovatória, embora vise garantir os direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar patrimônio imaterial, que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário, notadamente o fundo de comércio, o ponto comercial, também não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador, e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia. 5. O prazo 5 (cinco) anos mostra-se razoável para a renovação do contrato, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade. 6. Quando o art. 51, caput, da Lei 8.2145 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato "por igual prazo", ele está se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, da Lei 8.245/91, para a renovação, qual seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes. 7. A interpretação do art. 51, caput, da Lei 8.245/91, portanto, deverá se afastar da literalidade do texto, para considerar o aspecto teleológico e sistemático da norma, que prevê, no próprio inciso II do referido dispositivo, o prazo de 5 (cinco) anos para que haja direito à renovação, a qual, por conseguinte, deverá ocorrer, no mínimo, por esse mesmo prazo. 8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de "accessio temporis", dar-se-á pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período. 9. Se, no curso do processo, decorrer tempo suficiente para que se complete novo interregno de 5 (cinco) anos, ao locatário cumpre ajuizar outra ação renovatória, a qual, segundo a doutrina, é recomendável que seja distribuída por dependência para que possam ser aproveitados os atos processuais como a perícia. 10. Conforme a jurisprudência pacífica desta Corte, havendo sucumbência recíproca, devem-se compensar os honorários advocatícios. Inteligência do art. 21 do CPC c/c a Súmula 306/STJ. 11. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1323410 MG 2011/0219578-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/11/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/11/2013)

Cabe ressaltar que a parte autora sempre honrou suas obrigações estabelecidas em contrato, mantendo o imóvel em boas condições, bem como efetuou os pagamentos em dia de todos os tributos incidentes sobre o imóvel, condomínio, água, luz e o aluguel, cumprindo as exigências dos incisos I, II e III do artigo 71 da Lei do Inquilinato, a saber:

“ Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do código de processo civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

(...)

Todas as certidões de quitações municipais/estaduais, condominiais e recibos de pagamento dos alugueis constam anexados aos autos.

Nos termos do artigo 71, incisos IV, V, VI e VII, o locatário deverá indicar as condições oferecidas para a renovação do contrato; indicar fiador quando não for o mesmo e prova de aceitação dos encargos pelo fiador e seu cônjuge.

Dessa forma, o autor apresenta proposta para a renovação do contrato com prazo de vigência de 5 (cinco) anos a partir de .... e valor para o aluguel de R$ 3.000,00 (três mil reais), baseado no preço de mercado.

E,