O Direito Civil

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O condomínio necessário na verdade está mal localizado porque a relação quanto aos efeitos é uma relação de vizinhança. Aqui só existe um direito importante a ser analisado que é o direito de extremar, ou seja, é o direito de edificar, invadindo proporcionalmente o imóvel alheio.

Efeitos jurídicos quanto ao condomínio voluntário:

- Efeito quanto a posse

Todos eles são titulares do ius possidendi, ou seja, todos eles têm a posse com base na propriedade, eles não têm uma posse fática e sim uma posse jurídica. Todo o condomínio tem a posse sobre o todo. Como consequência trás:

- Não há posse em parte certa e isolada por ninguém (nenhum condômino tem), a não ser que haja autorização por todos. Art.1314 do CC.

- A segunda regra é que todos têm plena proteção possessória contra terceiros ou contra condômino.

- Efeito quanto a propriedade da coisa

0s direitos do proprietário são os direitos de:

- Usar

- Fruir (ele tem que frui na obtenção dos frutos e das despesas) art.1326 do CC. Os frutos serão sempre proporcionais aos quinhões.

- Dispor (direito de dispor da coisa), o verbo dispor tem dois grandes significados o primeiro é gravar (estabelecer direito reais) e o outro alienar.

O condômino poderá gravar? Depende, se no momento de gravar precisar dar posse a alguém, aí não poderá gravar as cotas. Se eu quiser dar posse terei que pedir autorização dos demais condôminos, preciso da outorga de posse. Todos os condôminos têm que gravar concomitantemente.

Poderá fazer sem outorga da posse a hipoteca e a alienação, pois você não dá posse a ninguém, art.1420, parágrafo segundo.

Quanto a alienação se tem o direito de preempção, ou seja, o direito de preferência.

- Efeito quanto a administração

O código estabeleceu a administração para o condomínio voluntário, art.1323 do CC. Estamos diante de um ente despersonalizado que tem um ativo muito grande e precisa de um sistema de administração, e que tem dois fenômenos muito grandes, que é o da locação ou do arrendamento. Essa administração tem que ocorrer por representação, trabalhando em primeiro lugar com a ideia de representação jurídica art.1323 e 1325 do CC, onde a deliberação se dá por maioria absoluta.

O sistema também tem uma representação fática, chamada de aparente, que é o art.1324 do CC, em que vai dizer que a representação fática ou aparente é daquele que se apresenta como representante dos demais, é o condômino que se apresenta como gestor para terceiros. O vínculo de confiança que se estabelece é pleno e absoluto.

O condomínio voluntário deve ser extinto toda vez que houver a quebra de confiança.

Em relação as despesas, que são contraídas por todos, art.1327 do CC.

Normalmente as despesas são contraídas por apenas um, e poderá contrair de duas maneiras a primeira é em nome próprio e em segundo ele pode contrair como representante dos demais. Se ele contrair em nome próprio art.1318 ele irá pagar sozinho ainda que beneficie os demais e tem uma mera ação regressiva, tendo a faculdade de se apresentar com o representante de fato. Quando ele assina em nome do condomínio ele assina a todos proporcionalmente.

Extinção

É necessário verificar se o bem é divisível ou não (divisibilidade), caso o bem seja divisível, é preciso ingressar com uma ação divisória, que é uma ação de divisão de coisa comum. O código de processo civil tem um procedimento especial.

A regra é o bem ser indivisível que pode ser por natureza (quando as frações desnaturam as coisas, ou desvalorizam a coisa), por lei ou por vontade das partes (a clausula de inalienabilidade vigora por no máximo 5 anos). No qual, neste caso, tem que se alienar a coisa comum, e nós chamamos de adjudicação voluntária, significa que você se propõe a vender ou comprar a parte dos demais por acordo, caso não seja possível este acordo, terá uma adjudicação forçada, judicial. Na adjudicação forçada é preciso que haja oferta por parte de terceiros, na medida em que ele oferece um valor terá que notificar os demais condôminos para o exercício da preferência da prelação, tendo o prazo de 30 dias de reflexão no qual pode acontecer três coisas: 1. A inercia 2. Contra notificação por parte de um querendo exercer a preferência pelo valor fixado 3. Ser notificado por mais de um condômino para exercer a preferência, e ai vai acontecer de que quem tem benfeitoria de maior valor será o preferente, ou se não, aquele que tiver a maior quantidade de cotas ou caso seja igual por terceiro fica quem der o maior lance.

15/08/2016

Condomínio edilício

- Introdução

Art.1331 a 1358 do CC e Lei 4591/64.

A lei é a lei de condomínios em incorporação imobiliária, ela é dividia em duas partes: 1. Condomínio edilício 2. Incorporação imobiliária. Com a entrada em vigor do código decorreu uma revogação parcial da primeira parte (derrogou parcialmente). Já a segunda parte ela tem uma vigência plena, por uma questão simples, pois o código civil não trata dessa matéria. A lei foi modernizada pela lei 10931/04.

Outra questão importante diz respeito a nomenclatura, a melhor nomenclatura é condomínio por unidades autônomas (denota o elemento mais importante do instituto que é a unidade autônoma, ou seja, o direito e propriedade exclusiva de cada condômino – unidade exclusiva). – É o bem jurídico mais importante do condomínio edilício. O código não usa esta nomenclatura, ele usa o condomínio edilício ou condomínio em edificações. Outra expressão muito usada é condomínio horizontal, chama-se assim porque a relação condominial de todos os titulares está no solo, já que no solo existe um instituto chamado de condomínio voluntário, ou seja, uma copropriedade entre todos os titulares.

- Conceito

É uma espécie de propriedade constituída com 2 ou mais titulares, atribuindo-se a cada um deles a sua unidade