LIMITE ENTRE PREDIO E DIREITO DE TAPAGEM, DO DIREITO DE CONSTRUIR. DIREITO REAL A AQUISIÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.

...

§ 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

§ 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

Segundo a lei o direito de demarcar é dos proprietários que, em sentido do amplo, abrange todo aquele que é titular de um direito real: o enfiteuta, usufrutuário, usuário, condômino e o nu proprietário. Não se estendendo ao possuidor direto, ao credor pignoratício, ao locatário, ao depositário, e nem ao sucessor de herança ainda não partilhada.

Assim o proprietário ou qualquer um dos indivíduos que têm legitimidade pode propor, a qualquer tempo, a ação demarcatória, que é imprescritível e irrenunciável.

Segundo o código civil, os objetivos da ação demarcatória são: levantar a linha divisória entre dois prédios; aviventar rumos apagados e renovar limites destruídos ou arruinados.

Nesse sentido, o proprietário poderá ajuizar essa ação ainda que não esteja na posse do imóvel demarcado, devendo cumular a ação de demarcação com o pedido de restituição das áreas. Donde se infere que há duas espécies de demarcatória: simples e a qualificada.

A demarcação simples tem por escopo a sinalização de limites, ou seja, fixar, restabelecer ou aviventar os limites de linha divisória de dois prédios contíguos. Tem por requisitos:

Contiguidade de prédios confinantes; se os prédios não forem limítrofes, descabe tal ação;

Necessidade de fixar limites novos ou aviventar os já existentes, senão houver uma certa confusão de limites na linha divisória; se existir, por exemplo, uma sebe, um córrego ou qualquer sinal visível que sirva de divisa, sendo esta conhecida e certa, descabe ação demarcatória;

A titularidade do domínio dos prédios vizinhos deve ser de pessoas diversas.

Sendo que na demarcação simples a sentença que a homologa se reveste de caráter meramente declaratório.

Será ela qualificada, quando cumular o pedido de fixação de rumos e aviventação dos que já existem com o de restituição de glebas indevidamente ocupadas pelo dono de prédio confinante, se o interessado não quiser, antes de mover essa ação, recorrer diretamente aos interditos possessórios (são as ações judiciais que o possuidor deve utilizar quando se sentir ameaçado ou ofendido no exercício de seu direito. É forma de defesa indireta da posse.). Para tanta devera comprovar que uma parcela de seu terreno, sem área determinada, está, indevidamente, fazendo parte do domínio do seu vizinho.

Como exemplo, ocorre no caso do dono do prédio contíguo invade boa parte do imóvel do seu vizinho, ficando limites, pode o lesado propor essa ação, cumulando seu pedido de fixar a linha divisória com a queixa de esbulho (quando o possuidor fica injustamente privado da posse), turbação (qualquer ato, direto ou indireto, manifestamente contrário, no todo ou em parte, à posse ou direito de posse de outrem.) ou reivindicação.

A demarcatória qualificada é julgada por sentença que faz coisa julgada em relação à propriedade quando a questão relativa a esta houver sido resolvida contenciosamente.

O Juiz define a linha divisória, com a observância do procedimento processual (CPC, arts. 950 a 966), baseado em parecer técnico e nos títulos constitutivos dos direitos das partes litigantes. Se quase impossível fixar essa linha, procurará decidir conforme a posse justa de cada um; dar-se-á preferencia à mais antiga e à não viciada.

E se, ainda, não se conseguir delimita-la, ante a impossibilidade da prova da posse justa, repartir-se-á a terra contestada em partes iguais entre os prédios confiantes. E se isso não possibilitar uma divisão cômoda ou economicamente útil, adjudicar-se-á a um deles, mediante indenização ao proprietário prejudicado.

Pelo art. 1297, § 1º, do código civil, presume-se, salvo prova em contrario, que as obras divisórias pertencem aos proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes locais, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

Podem ser utilizadas, livremente, sem que haja quaisquer prejuízos aos demais comunheiros. Trata-se do condomínio forçado em paredes, cercas, sebes vivas, muros, valas ou banquetas.

Entretanto, tal presunção é juris tantum (diz-se da presunção relativa ou condicional que, resultante do próprio direito, e, embora por ele estabelecida como verdadeira, admite prova em contrário), e não absoluta, cedendo ante prova em contrario.

Pois é possível que a obra divisória pertença, exclusivamente, a um dos proprietários confinantes, bastando, por exemplo, para isso, que um deles demonstre que construiu o muro em seu terreno, sem ter sido reembolsado da metade do valor dessa obra e do valor do solo correspondente.

2 DO DIREITO DE TAPAGEM

O direito de tapagem é o direito do proprietário de cercar, murar, valar e tapar de qualquer modo o seu prédio urbano ou rural.

Tem também o direito de exigir do vizinho confinante a demarcação da linha divisória, bem como o rateio das despesas com a manutenção ou recuperação de seus marcos, quando destruídos ou arruinados (CC, art. 1.297).

O meio utilizado na tapagem, intervalos, muros, cercas e outros tapumes, feitos de sebes vivas, arame ou madeira, valas e banquetas, quando situado na linha divisória dos imóveis confinantes, presume-se de propriedade comum dos seus proprietários (CC art. 1.297, § 1º).

No caso dos tapumes, a lei atribui à propriedade comum a natureza de condomínio necessário (art. 1.327), obrigando os condôminos a concorrer, em partes iguais, com as despesas de construção e manutenção, observadas, quando houver, os costumes locais.

Excepciona-se a regra geral na hipótese de ser a tapagem justificada pela necessidade criada por só um dos proprietários, por exemplo, impedir a passagem de animais de pequeno porte, como coelhos, cães, galinhas etc. Nesse caso, todas as despesas com o tapume especial correm por conta do proprietário que provocou sua necessidade.

Se ela consiste em bloquear a passagem de pequenos animais, o dono deles deve custear