Alienação Fiduciária de Bens Imóveis

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1.6 Referencial teórico

A alienação fiduciária de bens móveis, no Brasil surgiu no ordenamento jurídico no ano de 1965 com a vinda da Lei 4.728/65, que geriu o mercado de capitais, para garantir a partir daí somente bens móveis. Sendo que o Brasil atravessava um grande recuo econômico desde o princípio da década de 60. Visando tentar reacender o ritmo do desenvolvimento, o governo brasileiro trouxe um plano de ação econômica.

Assim, com esta legislação, foi instituído o mercado de capitais, a partir da criação da Lei Mercado de Capitais, qual seja a Lei 4.728 de 1965, que no seu artigo 66 trouxe ao ordenamento jurídico a Alienação Fiduciária em Garantia.

Com a necessidade de dar mais segurança aos contratos de financiamento imobiliários, foi criada então a Lei 9.514 de 1997, que regulamentou a alienação fiduciária de bens imóveis, com o objetivo de dar mais eficácia aos contratos de financiamento imobiliário, com uma de suas relevâncias, é a possibilidade de o credor fiduciário reaver o crédito mais rápido em caso de inadimplência do devedor fiduciário.

A mencionada lei veio com o intuito de impulsionar o sistema de financiamento imobiliário, sendo clara a sua intenção de proteger as instituições bancárias, vez que beneficia o credor em desfavor do devedor, pois este (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel para o credor (fiduciário) para garantir o pagamento da obrigação pecuniária assumida por si ou por terceiros.

A utilização da alienação fiduciária nos financiamentos imobiliários, como garantia, para a aquisição de imóveis, se da porque uma de suas principais características é por poder, também, ser adotada através de instrumento particular, que por ventura dispensa a intervenção do poder judiciário, em casso de inadimplência por parte do devedor fiduciário.

Quanto aos requisitos da alienação fiduciária, estes estão elencados no art. 22 da Lei 9.514/97, que ampara pessoa física ou pessoa jurídica para sua interposição.

Art. 22. § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

Sendo assim, podem agir como credor fiduciário ou como devedor fiduciante independente de participação no Sistema de Financiamento Imobiliário, por mais que a Lei aborde sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

Neste assunto, destaca Veigas de Lima:

“Do texto legal infere-se que não há restrição para que a contratação só possa ser desenvolvida no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário. Assim, os particulares estão legitimados a figurar no contrato como credores fiduciários”. (VIEGAS DE LIMA, 2006, p. 84)

Com a alienação fiduciária de bens imóveis o adquirente, que pode ser pessoa física ou jurídica, ao contatar com o financiamento transfere a propriedade do bem ao agente financeiro, até a sua plena quitação, sendo assim o devedor fiduciário durante a vigência do contrato fica somente com a posse do bem.

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Descrever os requisitos para a implantação da alienação fiduciária, segundo Diniz, Maria Helena:

“Pode alienar em garantia qualquer pessoa, natural ou jurídica, seja ela de direito privado ou de direito público, não sendo privativa das entidades que operam no SFI. É o que se infere do § 1º do art. 22 da Lei 9514/97 (com a redação da Lei n° 11.481/2007) e, além disso, o art. 5º do Decreto lei n. 911 ao prescrever que o credor pode optar entre a ação executiva, ou, se for o caso, o executivo fiscal, franqueou a alienação fiduciária em garantia de divida a pessoa jurídica de direito público, ou melhor, a entidade não pertence à rede bancária ou financeira”. (DINIZ, 2009, p. 605)

A garantia em alienação fiduciária incide, na transferência feita pelo devedor fiduciário que transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem imóvel, como uma garantia do seu débito.

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

Desde a criação da Lei n° 9.514/97, sobreveio a possibilidade da utilização da alienação fiduciária, como garantia sobre bens imóveis no Brasil. Com o passar dos anos essa garantia vem sendo cada vez mais usada, com o aquecimento do mercado imobiliário.

Para se constituir a alienação fiduciária de bens imóveis, ela pode ser celebrada através de escritura pública ou instrumento particular, conforme dispõe o art. 38 da Lei n. 9.514/97:

Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Após ser quitado o contrato da alienação fiduciária, dentro de 30 dias o credor fiduciário fornecera ao devedor fiduciante o termo de quitação. O devedor fiduciante deverá ir ao cartório de registro de imóveis competente, munido com o respectivo termo de quitação da dívida, para que seja efetuada o cancelamento da alienação fiduciária e assim consolidar a plena propriedade do bem, conforme determina a Lei 9.514/97.

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Quanto aos requisitos da alienação fiduciária, estes estão elencados no art. 22 da Lei 9.514/97, que ampara pessoa física ou pessoa jurídica para sua interposição.

Art. 22. § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física