Modelo de Laudo

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áreas próximas e comparáveis com área do terreno avaliando .Deve-se ter sempre em vista as suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear.

Aos valores assim obtidos, foram aplicados coeficientes de ajuste adequados, representativos da forma de pagamento, formato geométrico da superfície, relevo, representativos da forma de pagamento, formato geométrico da superfície, relevo, melhorias

existentes, índice de aproveitamento , fatores de especulação de mercado , etc , ou seja , no processo comparativo, a comparação entre imóvel avaliando e os imóveis de referência é feita levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e adaptando- se as diversas condições através de formulas próprias que nos permitam obter valores devidamente homogeneizados onde, através de tratamento estatístico, obteremos um valor unitário médio , correspondendo ao valor de mercado mais provável, a vista, no momento da avaliação

Este valor unitário médio multiplicado pela área total do terreno permite-nos a obtenção do valor total atual do terreno.

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• Construções civil e benfeitorias:

Nas construções civis e benfeitoras foi aplicado o “Método Comparativo do Custo de Reprodução”. Este método consiste em uma Vistoria técnica preliminar , “in loco “ , do elemento a ser avaliado, obtendo-se assim suas características técnicas intrínsecas, dimensões , estado de conservação e formas de manutenção, idade ,etc.

Com base nos dados conforme acima obtidos e também , de posse das plantas e detalhes de projetos procede-se no orçamento para sua reconstrução, considerando-se os preços atuais dos seus componentes básicos e custos de construção na sua região

. Aplicando-se ao orçamento de reposição atualizado o coeficiente de depreciação que nos é fornecido em função de vida útil estimada, idade, estado de conservação e valor residual , obteremos o valor

do elemento avaliando no estado em que o mesmo se encontra.

Em outras palavras, a avaliação do bem será em função de :

Área total ;

Custo unitário ;

Fator de atualização ;

Administrações eventuais e lucro de construtor ;

Despesas de implantação ;

Vida útil do bem ;

Idade real ou aparentes;

Depreciação ;

Coeficiente de equivalência de áreas ;

Coisa pronta ou “Going value”

• Avaliação de maquinas e instalações;

Para determinamos o valor maquina e instalações, aplicamos também o “Método do Custo de Reposição”, com o roteiro semelhante ao da avaliação das construções e benfeitoras. Consiste em uma vistoria técnica preliminar, “in loco “, do elemento a ser avaliado ,obtendo-se assim suas características técnicas intrínsecas, dimensões, estado de conservação e formas de manutenção , idade, etc . Uma vez pesquisando o valor de reposição do bem como novo, admitiremos a existência de uma função chamada “função depreciação “, dependente das seguintes variáveis:

Idade real .................................-t

Coeficiente de manutenção ......-M

Vida útil média ..........................-Vu

Valor residual ............................-r

Fator obsolescência ..................-fo

Fator reformas............................-fr

Onde :

V = ((1-r) x D + r) vo x fr

Sendo :

V = avaliação

D = depreciação

Vo = valor novo

• Valor econômico

O estudo de viabilidade econômico deverá ser precedido da eficiente apuração dos custos e receitas, bem como sua performance histórica. Estes componentes consideram-se no empreendedorismo em momentos distintos, os quais deverão ser homogeneizados no tempo, para efeito de cotejamento. Em qualquer instante deverá manter a seguinte igualdade:

Receita = soma dos custos + lucro

Sendo o valor mercadológico de um processo econômico aquele que for atrativo ao mercado, ou seja , aquele que oportunizar retorno econômico – financeiro , temos que considerar seu risco e sua atratividade mínimos.

6- vistoria

Conforme vistoria realizada nos bens objeto do presente Laudo no sentido de constatarmos “in loco” todos os detalhes necessário a determinação de seus valores , relataremos, seguir por grupos de bens ,as considerações que julgamos mais relevantes . Maiores detalhes constam em planilhas anexas:

• Terrenos:

Área de terras localizada na estrada que vai de Uruguaiana a Carumbé , local denominado Charqueada Oeste ,Sexto Distrito ,Imbaá , conforme Matricula nº 240 do Lv .

Nº 2 do Registro Geral do Cartório de Registro de Imóveis de Uruguaiana.

Situada a aproximadamente 12.000 m do centro da cidade de Uruguaiana , dispõe de energia elétrica e acesse direito por via pavimentada em saibro de qualidade regular . A região é rural , onde desenvolvem-se atividades agro- pastoris.

O formato do terreno é irregular , de relevo aproximadamente plano, sendo sua superfície ocupada em parte pelas construções e circulações do frigorifico e o restante ocupado por vegetações nativas rasteiras e algumas árvores de porte médio a grande;

• Prédios e construções civis:

Conjunto de prédios construídos em alvenaria, relativamente