AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO

...

DO PRINCÍPIO DA APARÊNCIA

O consumidor ao se decidir pela aquisição de um imóvel, dirigiu-se a um empreendimento de acordo com as suas preferências prévias, levando-se em conta inúmeros fatores, dentre eles à localização do imóvel, tamanho, construtora responsável e principalmente o preço. Chegando no ponto de venda, deparou-se com todo um aparato estrutural capaz de viabilizar o negócio, além dos profissionais responsáveis por toda a apresentação, negociação e conseqüente venda, ou seja, acerto do negócio.

Esses profissionais, em regra denominados corretores, sejam autônomos ou ligados a alguma empresa ou imobiliária, por estarem em um stand de vendas da construtora, que no presente caso era exatamente em frente ao local da construção do empreendimento e com placas e sinalizações apenas em nome da construtora, são facilmente confundidos com funcionários da própria construtora, e, portanto, a consumidora acreditou estar tratando diretamente com ela. Esse simples fato que não reflete a realidade pode parecer irrelevante a olhos nus, mas diante de impasses enfrentados vão se mostrar de extrema importância.

Essas praticas abusivas vem se tornando comum, desrespeitando cada vez mais consumidores vítimas da verdadeira engenharia negocial que é a aquisição de um imóvel, capaz de ludibriar e confundir até os mais atentos. Em trecho retirado de artigo publicado na imprensa, o Sr. Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo (AMSPA), com bastante propriedade esclarece:

"É muito comum o mutuário que está à procura da compra da casa própria achar que está negociando diretamente com a construtora, por comparecer no próprio local da venda do imóvel, mas na realidade está lidando com um representante contratado pela incorporadora".

DA INEXISTENCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O CORRETOR E O COMPRADOR

Fácil que a corretora foi contratada pela incorporadora, demonstrando a relação jurídica entre ambas.

Vejamos o que diz o art. 722 do NCCB:

Art. 722 – Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.(grifamos)

Se a corretora deve agir conforme instruções recebidas, é porque está ligada a uma pessoa. Com certeza essa pessoa não é o consumidor, que não passou nenhuma instrução para a empresa.

O consumidor não tem nenhuma relação jurídica com a empresa de corretagem determinada pela construtora, não podendo ser onerado por relações de terceiros.

Em relação à remuneração, vejamos o art. 724 do NCCB:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em Lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. (grifamos)

O autor Antonio Carlos Antunes Junior define, de maneira clara, quem é o responsável pelo pagamento:

“... se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, esta será incumbida de pagar a referida remuneração.

No nosso direito, quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência.

A solução adotada, parece ser a mais lógica, visto que aquele que contrata o corretor, é quem deve remunerá-lo pelo serviço prestado, visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica com este.” – grifamos (Contrato de Corretagem no novo Código Civil, in http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3901) - grifamos

A natureza do negócio é dar lucro ao empreendimento imobiliário em favor da incorporadora/contratante.

Não é o comprador quem contrata o corretor para procurar imóvel de acordo com suas determinações.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. (grifamos)

Importante ressaltar que a corretagem é contrato acessório, sendo a venda o contrato principal.

Assim, pode-se perceber que não há espaço para o comprador nesta relação contratual, uma vez que ocupa a figura como terceiro nesta relação jurídica.

Vale citar o seguinte aresto, da lavra do Exmo. Juiz Flávio Citro Vieira de Mello, nos autos do Recurso Inominado nº. 2004.700.003201-4:

“... não parece adequado que o corretor (o mesmo acontece com o advogado) esteja a serviço do promitente comprador e do promitente vendedor ao mesmo tempo. A transação imobiliária coloca em lados opostos promitente comprador e promitente vendedor porque o primeiro quer adquirir o imóvel pelo menor preço, já o segundo quer vender seu imóvel pelo maior preço, o que impede que o corretor `sirva a dois senhores` que possuam interesses antagônicos. Se assim o fizer o corretor, estará na verdade zelando exclusivamente por interesse próprio de buscar o maior valor de corretagem em detrimento, tanto do promitente comprador como do promitente vendedor. Portanto, se não se extrai das regras de mercado ou do costume a obrigação de promitente comprador pagar corretagem ao corretor do promitente vendedor, não pode o judiciário impor tal obrigação.” - grifamos

Segundo o mestre Carlos Roberto Gonçalves:

“Quem usualmente paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, encarregando-o de procurar determinado negócio. Não determinando a lei quem deve pagar a corretagem, prevalecem os usos locais. Nos contratos de compra e venda, a praxe é a comissão ficar a cargo do vendedor“. (Contratos e atos unilaterais, 4ª edição, Saraiva, 2007, p. 448).

Não pode o comprador, que sequer conhece a empresa de corretagem, ser onerado por um serviço que não contratou.

DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA E DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS

O autor é contratante no contrato de compromisso de venda e compra realizado com a requerida, sendo destinatária